España sigue teniendo una cultura de propietarios muy afianzada. Según diversos estudios especializados del sector inmobiliario, siete de cada diez españoles consideraban en 2015 que comprar es mucho más rentable a largo plazo que alquilar para toda la vida, independientemente de la generación a la que pertenecieran.
Esta mentalidad se ha reforzado durante la pandemia, ya que el confinamiento permitió analizar las condiciones diarias de vida con más detalle. Hoy, un 21 % de quienes aún no han comprado ni intentado comprar, pretende hacerlo en los próximos 5 años.
Ante una decisión tan importante, Ibercaja brinda seis claves que despejan las principales dudas para que un comprador acierte en su elección.
1. Decidir el tipo de casa
Sabiendo lo que se quiere es más fácil encontrarlo, pero con flexibilidad, porque no será sencillo dar exactamente con lo que se ha imaginado. Para acercarse lo más posible, hay que considerar estas cuestiones:
–Espacio. Es el principal motivo para cambiar de casa y conviene adecuarse al tamaño que de verdad se necesita. Una casa “pequeña” tiene ventajas (menos muebles, energía, mantenimiento) frente a otra mayor, pero el espacio es un criterio muy personal de cada comprador en el que influirá si planea tener familia y si la ve como su casa definitiva o una de transición.
-Ubicación. La zona donde al comprador le gustaría vivir es, estadísticamente, la segunda catapulta del cambio.
Decididos estos aspectos esenciales, el comprador debe contemplar el presupuesto del que parte y si prefiere una casa nueva o de segunda mano (y sus posibles reformas), además de cuánto le interesan garaje, trastero, terraza, zonas comunes…
2. Hacer frente al pago
Adquirir una vivienda es un desembolso importante que suele precisar de un préstamo hipotecario. Además, acarrea costes adicionales para el comprador. Las entidades bancarias valorarán tres aspectos para determinar el importe del préstamo a conceder:
–La capacidad de pago del solicitante. Según sus ingresos netos (su cuota del préstamo o debe superar el 35% de sus ingresos), su capacidad de generar recursos, si soporta ya otras financiaciones o no, su estado civil, edad, profesión, contrato laboral….
-El valor de tasación de la vivienda sobre la que se realiza la hipoteca.
-El porcentaje de financiación solicitado. No se suelen conceder préstamos hipotecarios con una financiación mayor del 80% del valor de tasación.
3. Antes de comprar, comprobar
-Que la casa está inscrita a nombre del vendedor y libre de cargas. Se consulta en el Registro de la Propiedad y, si no cumple estos requisitos, los necesarios trámites previos a la compra debería pagarlos el vendedor.
-Que no está alquilada. Verificarlo con el vendedor, ya que muchos arrendamientos no están inscritos en el Registro de la Propiedad.
-Obtener certificado catastral descriptivo de la vivienda. A través de la Sede Electrónica del Catastro de Bienes Inmuebles.
-¿Está al corriente en el Impuesto de Bienes Inmuebles? Si hubiera recibos pendientes con el Ayuntamiento, los vendedores pueden elegir entre pagarlos o descontarlos del precio de compra.
-Cuotas pendientes de la comunidad de propietarios. Se le consulta al administrador, porque la vivienda responde de las adeudadas en el año de la firma y en los tres anteriores.
-Para más seguridad: conviene consultar la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación. En todo caso, el vendedor debe facilitar el certificado de Eficiencia Energética.
4. Entender las hipotecas para elegir mejor
El banco analiza la situación económica del solicitante de préstamo hipotecario y la del inmueble antes de entregarle su oferta vinculante de hipotecaentregarle su oferta vinculante de hipoteca que incluirá:
•La TAE: La Tasa Anual Equivalente, que es el índice para calcular el interés real al que está haciendo el préstamo ese banco, y que permite compararlo con préstamos de diferentes tipos de interés, comisiones, gastos, plazos y forma de amortización.
•El importe máximo del préstamo y su duración.
•Las condiciones que permitirán reducir o bonificar el tipo de interés.
•Las condiciones exigidas para un reembolso anticipado y sus costes.
•Las cuotas mensuales resultantes.
En esta clave hay algunas dudas comunes:
¿Es mejor elegir tipos de interés fijos o variables? El interés fijo soslaya las oscilaciones del mercado y puede resultar tranquilizador en una operación tan a largo plazo. En las hipotecas a tipo variable, éste cambia cada seis meses o cada año desde la firma del préstamo. Esta elección dependerá mucho de la expectativa de evolución de los tipos, no solo de las circunstancias personales del solicitante.
¿Cuánta financiación pedir? Puede solicitarse hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda siempre que las deudas en que incurra el solicitante no superen el 30-35% de sus ingresos.
¿Qué gastos asociados implica una hipoteca para quien la pide? Los gastos de constituir una hipoteca se distribuyen en: gestoría, registro, tasación, impuesto de Actos Jurídicos Documentados y notaría.
Su reparto está regulado por ley y queda así:
-A cargo del prestatario (cliente): Tasación.
-A cargo del prestamista (entidad): Registro, gestoría, AJD y notaría.
5. Los trámites para comprar casa
Este quebradero de cabeza desaparece porque el banco se encargará de todas estas gestiones:
•Preparar la firma de escrituras ante notario, tanto de la compraventa de la vivienda como de la constitución de la hipoteca en el mismo acto, en los términos acordados con el vendedor y con Ibercaja.
•Facilitar el pago de la vivienda en los términos convenidos.
•Inscribir en el Registro de la Propiedad tanto el cambio de propiedad como la hipoteca y asegurar que se pagan los impuestos necesarios.
•El banco se hace cargo de los gastos derivados del préstamo hipotecario (salvo los de tasación), mientras que los originados por la compraventa de la vivienda corren a cuenta de su comprador.
•Además, el banco sigue acompañando a su cliente en trámites relacionados con su nueva vivienda como el cambio de domiciliaciones de recibos o el seguro de hogar.
6. Asegurar el hogar
Contratar un seguro de hogar que cubra problemas en la casa y los causados a un vecino que correspondan es recomendable en cualquier situación, pero además es obligatorio por ley cuando hay una hipoteca sobre la vivienda, así como que la póliza de ese seguro refleje que existe un préstamo hipotecario.
La propia vivienda garantiza el préstamo, lo que compromete a preservar su valor y evitar exponerla a riesgos que puedan devaluarla. Por lo tanto, además del seguro obligatorio básico de daños, es bueno valorar seriamente proteger el hogar de riesgos como el robo, accidentes domésticos, daños a terceros, etc.
Para más información consulta aquí.
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