Históricamente, solo las instituciones han podido ser parte de los REIT (fondos de inversión en bienes raíces), que están compuestos por empresas que poseen o financian bienes raíces que generan ingresos en una variedad de sectores inmobiliarios.
Una startup llamada Rebaño de casas quiere dar a los propietarios una capacidad similar para poseer acciones de una cartera que se compone de múltiples propiedades, y acaba de recaudar una ronda de financiación de la Serie A de $ 26 millones para ese esfuerzo.
Andreessen Horowitz (a16z) dirigió la financiación, que también incluyó la participación de 1Sharpe Ventures (dirigida por el cofundador y presidente de Roofstock, Gregor Watson) y Human Capital, así como los patrocinadores existentes Susa Ventures, Primary Venture Partners y BoxGroup.
El fundador, Ari Rubin, abandonó la escuela de negocios para seguir su concepto detrás de la puesta en marcha, que se puso en marcha en mayo de 2021 con cuatro casas en Denver, Colorado. Su usuario típico es un propietario de viviendas unifamiliares de una a cuatro unidades que no necesariamente quiere deshacerse de su inversión pero tampoco quiere lidiar más con administrarla.
“Flock compra la propiedad al propietario, quien luego obtiene acciones en esta sociedad que posee un montón de casas”, explicó Rubin a TechCrunch. “Consiguen conservar todos los beneficios de poseer bienes raíces sin ninguna de las cargas como el pago de impuestos o el mantenimiento”.
Una vez que las propiedades ingresan a Flock, la empresa posee y opera los activos. Mientras tanto, los propietarios luego obtienen acciones en una cartera diversificada similar a un REIT, dijo Rubin.
Entonces, alguien que posee una casa de $500,000 puede vendérsela a Flock y recuperar $500,000 en acciones del fondo. A medida que aumenta el valor de la cartera, también lo hacen las acciones.
“También obtienen su parte de todos los ingresos por alquiler, que recaudamos y retenemos una parte para el mantenimiento, los impuestos sobre la propiedad y el seguro”, dijo Rubin. “Luego pagamos el resto en una distribución”.
Algunas personas deciden reinvertir sus ganancias, mientras que otras optan por el flujo de caja, con la posibilidad de redimir acciones con el tiempo.
“Sin embargo, la mayoría de la gente quiere conservarlos para siempre, vivir de los ingresos y pasárselos a los herederos”, dijo Rubin. “Entonces, también puede servir como una herramienta de planificación patrimonial. Pero de cualquier manera, pueden poner su propiedad en piloto automático y vivir de los ingresos diversificados”.
La empresa gana dinero actuando como administrador de activos del fondo y cobrando tarifas de administración, que es el 1% del valor de la cuenta de alguien. Pretende ahorrar dinero al arrendador en impuestos y otras “fricciones” si hubieran vendido la casa tradicionalmente.
Hoy, Flock tiene 110 viviendas en su cartera en Denver, Austin, Texas y Kansas City. La compañía planea lanzar en Seattle y “un puñado de mercados más” este año.
“Las instituciones han estado haciendo esto durante mucho tiempo a través de un mecanismo llamado Intercambio 721 y se necesita un ejército de abogados y profesionales de impuestos y papeles complicados para que funcione. Estamos construyendo tecnología para agilizar ese proceso”, dijo Rubin. “Estamos tomando algo que existe desde hace varias décadas y estamos utilizando la tecnología para hacerlo más accesible a más personas”.
La compañía tiene como objetivo construir una cartera estandarizada de viviendas, por lo que no incluirá una mansión de $ 25 millones fuera de Palo Alto, por ejemplo. Utiliza modelos de valoración de terceros para llegar al valor justo de mercado de una vivienda.
La forma en que funciona es que un propietario envía la información sobre una casa a través del sitio web de Flock. Luego, el equipo de Flock utiliza un sistema de valoración patentado para derivar una valoración principal y luego realiza ajustes en el precio final en función de la cantidad de reparaciones y mantenimiento diferido encontrado en la casa. A diferencia de un iBuyer, dijo Rubin, la compañía “nunca se beneficia” del valor de la casa.
“Nos enfocamos en asegurarnos de que el sistema sea justo y transparente para cada propietario que esté instalando su casa”, dijo.
Pero, ¿qué pasa si las casas se deprecian en valor? Rubin dijo que el objetivo inicial es incluir solo viviendas con mayor potencial de crecimiento.
“Buscamos casas que agreguen valor a otros arrendadores y propietarios que han puesto casas en Flock”, dijo Rubin. “No tenemos idea de lo que hará el mercado a largo plazo. Tal vez siga subiendo y bajando. Pero solo tomamos casas en las que estamos seguros de que podemos operar de manera eficiente y brindar muy buenos retornos a los propietarios y buenas experiencias a los residentes que viven allí”.
Créditos de imagen: Rebaño de casas
Primary Ventures, Susa Ventures y BoxGroup codirigieron la ronda inicial de $6,5 millones de Flock en marzo pasado, por lo que este último financiamiento eleva su capital total recaudado a $32,5 millones. Con 17 empleados, tiene sede doble en Denver y San Francisco.
Planea usar el capital de este aumento para continuar desarrollando su tecnología y para la contratación. La compañía opera con un modelo de activos livianos, dijo Rubin, en el sentido de que no necesita efectivo para comprar casas y, en cambio, usa el dinero de cuando las personas obtienen su capital de sus casas.
El socio general de A16z, Alex Rampell, cree que uno de los problemas de ser propietario es que puede ser muy difícil jubilarse.
“Tener acciones y bonos puede brindarle ingresos pasivos y apreciación de activos, pero ser propietario significa que debe arreglar los inodoros, preocuparse por las vacantes, encontrar inquilinos y más”, dijo. “El césped siempre es más verde del otro lado, excepto cuando estás tratando de disfrutar de la jubilación y literalmente necesitas regar el césped para encontrar un nuevo inquilino”.
Se sintió atraído por la capacidad de Flock de permitir que cualquier arrendador incorpore sus propiedades a la cartera que ha creado, al mismo tiempo que proporciona al antiguo arrendador el mismo flujo de ingresos sin consecuencias impositivas inmediatas.
“En el proceso, está ensamblando una máquina poderosa para agregar muchas propiedades, democratizando el acceso de los inversores y mejorando las experiencias de los residentes con la tecnología”, agregó Rampell.
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