Antes de decidirse por una vivienda, el futuro comprador seguramente visitará unas cuantas. Y posiblemente encontrará varias que le gusten, cada una por unas razones distintas. En su decisión final, la intuición y las emociones desempeñarán un papel importante: ¿se ve pasando los próximos años de su vida allí?
Pero ese no es el único factor, hay otros a los que el futuro propietario debe prestar atención para saber si ese inmueble es una buena compra o no. Si tiene un buen precio —acorde a su ubicación y a sus condiciones— y dentro de sus posibilidades según su capacidad económica, o si no requiere reformas son algunos de los elementos que ayudarán a saber si es la elección correcta. Todos ellos influyen, además, en la posibilidad de negociar el precio de compraventa.
Lo primero que debe hacer el futuro propietario a la hora de valorar el precio de la vivienda es tener claro que tanto la demanda como los precios del mercado inmobiliario se encuentran al alza. En el tercer trimestre de 2021, últimos datos disponibles, una casa costaba un 4,2% más que el año anterior, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística (INE), y el metro cuadrado ascendía a 1.829 euros de media en el país, el máximo desde 2012, según el portal Idealista.
Una vez esclarecido este punto, conviene comparar el valor del inmueble con el de otras ofertas de la zona en la que se sitúa. Para ello, pueden consultarse agencias y portales inmobiliarios y páginas web que calculan el valor aproximado de cualquier casa y apartamento a partir de los datos del catastro.
También es recomendable contar con asesoramiento profesional de un experto como el de la entidad bancaria, que cuenta con el conocimiento del mercado y, además, puede hacer una evaluación de la capacidad económica del futuro propietario y ayudarle a determinar qué casa se puede permitir.
Un precio acorde con la ubicación
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La ubicación es uno de los mayores condicionantes del valor de una vivienda. Existen grandes diferencias de precios entre comunidades autónomas: si en Baleares, País Vasco y la Comunidad de Madrid el precio por metro cuadrado ronda de media los 3.000 euros, según Idealista; en Asturias, Galicia y Comunidad Valenciana apenas supera los 1.300 euros. Estas disparidades, lógicamente, también se dan incluso entre barrios de una misma ciudad.
Sin embargo, además de esta información, son los detalles de cada vivienda los que terminan de marcar el precio, como explica José Luis Bellosta, presidente de la empresa inmobiliaria Solvia. Conviene fijarse en el estado de conservación del inmueble y en los extras. “Lo ideal es no solo comparar con otras viviendas similares en superficie, características y antigüedad, sino también las reformas realizadas en el inmueble, si dispone o no de garaje, las zonas comunes, los gastos de comunidad o los servicios de la zona”.
Tampoco hay que olvidarse de aspectos como la distribución de los espacios o la altura del piso. Actualmente, los inmuebles más demandados y por tanto los que tienen un precio más alto son, según los expertos, los que cuentan con espacios abiertos, como terrazas o patios; los que dan a la calle y los que se encuentran en plantas elevadas, especialmente si incluyen vistas a zonas con vegetación.
Cuantas menos reformas, menor inversión (pero mayor precio)
En un mercado liderado por la vivienda de segunda mano —el 80% de las compraventas en octubre fue de este tipo, según el INE—, es clave asegurarse de que el inmueble se encuentra en buen estado.
Para ello es aconsejable realizar un reconocimiento de la vivienda acompañado de un experto (cuyo coste supone entre 250 y 300 euros) para revisar las instalaciones esenciales como la fontanería, la electricidad, el gas y los aislantes (ventanas, puertas y los materiales de paredes y juntas), como recomienda Toni Expósito, director ejecutivo de la red inmobiliaria Comprarcasa.
Si las instalaciones llevan años sin ser revisadas aumentan las posibilidades de que aparezcan averías. O si los materiales están anticuados (como tuberías de cobre o plomo) es posible que toque cambiarlos. Según los expertos, sustituir la fontanería de una cocina y dos baños cuesta entre 1.000 y 2.000 euros y reformar la instalación eléctrica de un apartamento asciende a 3.000 o 4.000 euros.
Cuanto mejor sea el estado de la vivienda, menos intervenciones habrá que hacer. Aunque hay que tener en cuenta que el hecho de que un inmueble no necesite cambios hace que su precio sea más elevado. Una vivienda remodelada aumenta su precio entre un 10% y un 20%. Si se trata de una antigua, por ejemplo, cuyo precio de mercado es de 200.000 euros, seguramente podría venderse por entre 20.000 y 40.000 euros más después de ser reformada. No obstante, muchos consideran que comprar una vivienda con cierta antigüedad a un precio inferior es una buena operación, ya que permite readaptar los espacios a sus necesidades y a sus gustos.
Para saber si se está ante una buena compra, también es importante averiguar si el inmueble está libre de cargas. Para ello se debe solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad —puede obtenerse a través de la página web del Colegio de Registradores—. Este documento informa sobre su titularidad, sus dimensiones y su distribución, sus cargas y los gravámenes que tiene.
La importancia de la eficiencia energética
La eficiencia energética de una vivienda condiciona el consumo tanto eléctrico como de otros suministros como el gas y el agua. Aún así, es, en opinión de José María Alfaro, coordinador general de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), uno de los aspectos que menos tienen en cuenta los compradores cuando evalúan un inmueble. La eficiencia se refleja en la etiqueta energética, que califica con letras a las viviendas en función de las emisiones de CO₂ que genera el inmueble por el consumo de estos suministros además del gasto energético. La G se corresponde con la eficiencia más baja mientras que la A, con la más alta.
Alfaro explica que cada salto de letra hacia arriba reduce el consumo eléctrico en alrededor de un 5%. Y pasar de la G a la A supondría un 30%, aproximadamente, por lo que el ahorro en la factura es considerable. Como referencia, el experto indica que las viviendas construidas a partir de 2010 suelen contar con una etiqueta C o D, mientras que las posteriores a 2018 están calificadas habitualmente con las letras A y B. Las anteriores a 2010 tienen etiquetas más bajas, como F o G, si no se han llevado a cabo reformas para mejorarla. Este documento debe estar presente en todas las ofertas de compra y alquiler, por lo que será fácil usarlo como factor que ayude a tomar una decisión.
Negociar una rebaja
Una buena compra supone que tanto vendedor como comprador acuerden un precio que satisfaga a ambos. Y la negociación desempeña un papel importante en el proceso de adquisición, principalmente en los inmuebles de segunda mano —en la vivienda de obra nueva el precio suele estar fijado—. Alfaro destaca que en las grandes capitales, donde hay mayor actividad y, por lo tanto, demanda de casas, la negociación es más complicada. Como mucho, remarca, es posible lograr “rebajas de cortesía” que no alcanzan el 5% del precio ofertado. En poblaciones más pequeñas o de la periferia sí que es posible alcanzar descuentos del 10% y el 15%.
Este experto destaca que actualmente es complicado obtener una rebaja en el precio de la vivienda. Especialmente en algunas zonas de ciudades con precios muy elevados, como Madrid, donde en este momento la oferta de inmuebles es hasta un 50% menor en comparación con 2019.
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