A pesar de todos los dolores de cabeza que conlleva, la propiedad de una vivienda sigue siendo el sueño americano para muchos.
Divvy Homes, una startup que busca ayudar a más personas a realizar ese sueño comprando una casa y alquilándola mientras acumulan capital, acaba de cerrar con $ 110 millones en fondos de la Serie C. Tiger Global Management lideró la ronda, que también contó con la participación de una gran cantidad de otros inversores, incluidos GGV Capital, Moore Specialty Credit, JAWS Ventures y patrocinadores existentes como a16z. El último financiamiento eleva la deuda y el capital total de Divvy recaudados desde su inicio en 2017 a más de $ 500 millones, con aproximadamente un tercio de los recaudados en capital y dos tercios en deuda.
La puesta en marcha recaudó por última vez $ 43 millones en fondos de la Serie B de personas como el CEO de Affirm, Max Levchin, y el constructor de viviendas Lennar (a través de su brazo de riesgo), entre otros. De hecho, Divvy, que fue cofundada por Adena Hefets, Nick Clark y Alex Klarfeld, se incubó en el estudio de inicio de Levchin, HVF.
Las tasas hipotecarias cayeron a mínimos históricos en 2020, impulsadas por la pandemia de COVID-19. En lugar de facilitar la compra de una casa, muchos bancos endurecieron los requisitos de suscripción para las aprobaciones, dijo Hefets, director ejecutivo de Divvy. Entonces, aunque los prestamistas estaban más ocupados que nunca, gran parte de ese volumen fue impulsado por personas que ya eran propietarias de viviendas que refinanciaban con tasas más bajas.
Como la mayoría de las empresas, al principio Divvy no estaba seguro de cómo afectaría la pandemia a su negocio. Pero a medida que avanzaba el año, y el mundo entero pasaba más tiempo en casa que nunca, la empresa solo vio un aumento de la demanda.
“De hecho, hicimos una pausa en la compra de viviendas para marzo y abril y simplemente nos quedamos quietos esperando ver qué pasaría con el mundo”, dijo Hefets. “Y cuando sentí que el mundo se estabilizaba de nuevo, dijimos: ‘Está bien, volvamos allí’. “
Adena Hefets, directora ejecutiva y cofundadora de Divvy Homes. Imagen: Divvy Homes
En última instancia, en el transcurso de 2020, Divvy expandió sus operaciones de ocho a 16 mercados en total y financió cinco veces más hogares que en tiempos previos a la pandemia. También trabajó con sus clientes existentes al ofrecer flexibilidad y alivio de la renta en forma de exención de tarifas por mora y programación de pagos flexible, por ejemplo.
“Las hipotecas eran más difíciles de conseguir, pero estábamos viendo esta avalancha de personas que querían mudarse de las áreas multifamiliares y del centro”, recuerda Hefets. “Entonces, mientras que el financiamiento tradicional se agotó, vimos un viento de cola realmente bueno para nuestro negocio”.
Divvy se negó a revelar la valoración a la que se elevó esta ronda, pero Hefets dijo que estaba “muy suscrita”.
Alquiler con opción a compra
Entonces, ¿cómo funciona Divvy?
Divvy afirma ser diferente de otras empresas de tecnología inmobiliaria en el sentido de que su objetivo es digitalizar “los procesos arcaicos y con muchos datos que los compradores encuentran en el camino”. Funciona con inquilinos que quieren convertirse en propietarios comprando la casa que desean y alquilándola durante tres años “mientras [they build] los ahorros necesarios para poseerlo ellos mismos “.
En lugar de comprar casas y buscar inquilinos, la empresa hace lo contrario. Los clientes eligen una casa y Divvy la compra en su nombre y el arrendatario aporta un 1-2% inicial del valor de la vivienda. Se mudan al cierre y pagan una cantidad mensual. Parte de ese dinero es una renta a “tasa de mercado” y alrededor del 25% se destina a acumular sus ahorros en la casa para que puedan hacer un pago inicial (estimado en un 10% del valor de la casa) para comprar en Divvy más adelante. Los inquilinos pueden optar por retirar su capital o comprar la casa antes de que pasen los tres años, si así lo desean. También tienen la opción de renovar su contrato si es necesario, para tomar un poco más de tiempo para ahorrar para un pago inicial mayor.
Divvy comenzó a comprar viviendas en la primera mitad de 2018; Hasta ahora, la compañía está viendo que casi la mitad de esos inquilinos vuelven a comprar las casas.
“Incluso los jugadores más experimentados en el espacio, tal vez tengan tasas bajas de recompra de un solo dígito, por lo que definitivamente es bastante más alto de lo que está viendo el resto de la industria”, dijo Hefets a TechCrunch.
Cuando comenzó, los precios de las casas que compró promediaban entre $ 140,000 y $ 150,000. Ahora, los precios promedio de las casas son más de $ 200,000, dijo.
Si bien la misión de Divvy implica querer hacer que la propiedad de vivienda sea más accesible, Hefets señala que también es un modelo de negocio lucrativo.
“La cantidad de personas que quedan fuera de la caja hipotecaria tradicional está creciendo”, agregó, y más personas luchan por poder comprar una casa.
POV inversor
El socio general de Andreessen Horowitz, Alex Rampell, dirigió la primera inversión en Divvy. Reconoce que desde la perspectiva del consumidor, es difícil poder ahorrar para el pago inicial “cuando desperdicia dinero en el alquiler todos los meses”.
“Una gran cantidad de personas quieren convertirse en propietarios de viviendas, pero simplemente no pueden”, dijo.
Rampell también aprecia que su modelo no es tan especulativo como el enfoque típico de los inversores de comprar primero una casa y luego alquilarla.
“Así que no pasan los primeros nueve meses después de comprar una casa buscando un inquilino”, dijo. “No están especulando con una casa vacía y se preocupan por lo que suceda si compran una casa y no pueden alquilarla”.
Para Scott Shleifer, socio global de Tiger, lo que Divvy ha logrado es “fenomenal”.
“Durante los próximos diez años, creemos que podrían ayudar a más de cien mil familias a convertirse en propietarios de viviendas económicamente responsables”, dijo en una declaración escrita.
De cara al futuro, Divvy planea utilizar su nuevo capital en parte para expandirse a más mercados con el noble objetivo de atender a más de 70 millones de estadounidenses en más de 20 mercados para fin de año más allá de ciudades como Atlanta, Denver, Dallas y Tampa. La compañía de 80 personas también planea llevar su oferta un paso más allá al lanzar ofertas de productos auxiliares para llevar a los compradores a lo largo del proceso de compra de una casa. Ya ayuda a los clientes a través del título y depósito en garantía, inspecciones, negociaciones y reparaciones. Pero, en última instancia, Divvy quiere “crear una experiencia completa de principio a fin”, desde proporcionar agentes inmobiliarios hasta servir como prestamista, según Hefets.
“Esa es nuestra visión más grande”, dijo. “No hemos llegado todavía”.
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