Los detalles que han trascendido sobre el acuerdo para la futura ley de vivienda que ha desbloqueado los Presupuestos apuntan a soluciones tratadas en las negociaciones durante los últimos nueve meses y que han sido objeto de fuertes discusiones entre los socios de Gobierno. La diferenciación entre pequeño y gran propietario, que dará lugar a regulaciones diferenciadas de las rentas, y el impulso a un castigo fiscal a la vivienda vacía a través del IBI son las claves de un acuerdo en el que, por la división de competencias en la materia, será necesaria la colaboración de comunidades y ayuntamientos para aplicar muchas medidas. Entre los anuncios de este martes tampoco han faltado algunas sorpresas: el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado una nueva ayuda para jóvenes de 250 euros mensuales.
Según ha dicho el presidente, el acuerdo sobre vivienda incluye un “bono joven de vivienda”, que será una ayuda directa de hasta 250 euros mensuales y podrá percibirse durante dos años (6.000 euros en total). Se dirigirá a jóvenes de 18 a 35 años que acrediten la percepción de rentas procedentes del trabajo inferiores a 23.725,8 euros (tres veces el IPREM) al año y que vivan de alquiler. “En los casos de las familias más vulnerables, ese bono joven podrá completarse con ayudas directas al alquiler hasta un 40% de su valor”, ha añadido Sánchez. El Gobierno prevé destinar una partida de 200 millones para el nuevo bono y habrá “flexibilidad” para que las comunidades, que son las que vehiculan las ayudas al alquiler, modulen en función de las circunstancias, indican fuentes conocedoras del acuerdo.
“Hay que acelerar la edad de emancipación, cuya media europea está en los 26 años”, ha enfatizado Sánchez durante la inauguración del I Foro Urbano de España en la capital andaluza. “Vamos a destinar una política pública a reducir la edad de emancipación tan insoportablemente alta en nuestro país para que los jóvenes y las personas más vulnerables puedan acceder a una vivienda en alquiler digna con el apoyo y ayuda de la Administración General del Estado”, ha agregado, a la vez que ha puesto en valor que la futura norma será “la primera ley de vivienda de la historia de la democracia” y supone “un hito sin precedentes en la acción legislativa”, informa Eva Saiz.
En lo que se refiere a la futura ley de vivienda, la vía principal para lograr el pacto ha sido diferenciar lo que se hará cuando el arrendador sea un gran propietario y lo que se hará cuando sea un pequeño propietario. Y esa definición fue precisamente uno de los desacuerdos que se hicieron públicos en su día. Según lo que han indicado fuentes de Unidas Podemos, se considerará que un gran propietario es aquel que tiene más de 10 viviendas. Esa era la apuesta del PSOE, mientras que en la formación comandada por Ione Belarra en alguna ocasión se abogó por rebajar la cifra a cinco inmuebles. Pero a esa condición se añadirá la del que el casero sea persona jurídica. Es decir, que los grandes propietarios serán las empresas que tengan 11 inmuebles residenciales o más.
Esa definición, en realidad, nunca fue un gran escollo en la negociación, como tampoco lo era el mecanismo para castigar la vivienda vacía. Hace meses los socios del Ejecutivo se pusieron de acuerdo en usar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para desincentivar que haya pisos desocupados, la novedad es que ahora ya se sabe que ese impuesto podrá crecer hasta un 150%. La idea es que los ayuntamientos puedan recargar el gravamen, una posibilidad que la legislación contempla desde hace mucho tiempo, pero que resultaba inaplicable porque en ningún sitio se especificaba lo que es una vivienda vacía. La futura ley, por tanto, tendrá que definirlo y permitirá más que duplicar ese impuesto (el PSOE en su día propuso un recargo del 50% y Unidas Podemos apostaba por subirlo) en los inmuebles que entren en esa definición.
El castigo fiscal se aplicará, aquí sí, tanto a particulares como empresas. Pero de nuevo aparecen salvedades: se exigirá que el propietario tenga al menos cuatro inmuebles. Y no afectará a lo que se consideran causas justificadas de desocupación como segundas residencias, situaciones de desplazamiento laboral por trabajo o pisos que se ofrecen en venta o alquiler pero no encuentran clientes. El recargo será progresivo y el tope del 150% solo se contempla cuando un propietario tiene más de una casa vacía sin justificación en un mismo municipio. La otra condición para que el recargo fiscal se produzca es, obviamente, que el Consistorio donde están las viviendas quiera aplicarlo. Es decir, la ley pondrá el marco para permitirlo, pero la decisión última será de los alcaldes.
Topes de rentas a grandes propietarios
Al margen de estas cuestiones, llega el gran embrollo sobre los precios. Cómo regular las rentas del alquiler ha sido siempre el escollo principal entre ambos partidos. El acuerdo, siempre según lo que ha señalado Unidas Podemos, permitirá “bajar por ley los alquileres en base al índice de referencia para todos los contratos en zonas de mercado tensionado” cuando la vivienda sea de un gran propietario. El índice de referencia al que se hace mención es el que el entonces Ministerio de Fomento (actual Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana) puso en marcha en 2020. En principio esa es la estadística de referencia, así que no está claro qué sucede en casos como el de Cataluña, que usa una estadística propia para poner límites de precios mediante una ley recurrida por el Gobierno ante el Constitucional por invasión de competencias (y también recurrida por el PP).
El principal problema de los datos del ministerio es que usan como fuente las declaraciones de la renta, por lo que ahora mismo ofrece una foto de 2018. La intención del Gobierno es actualizarlo, pero incluso si se usan datos de 2019, todavía no se recogería el impacto que ha tenido la pandemia, que forzó una rebaja de los alquileres en las principales ciudades. En cualquier caso, lo que recoja esa estadística servirá como límite al precio que las empresas con más de 10 viviendas podrán poner a sus arrendamientos, de manera que no podrán superar los precios medios de la zona.
La idea de poner tope a las rentas con base en un índice de precios siempre fue defendida a capa y espada por UP, y gustaba menos en el PSOE. El acuerdo permitirá hacerlo, pero solo con una parte del parque de alquileres y siempre en zonas de mercado tensionado. La definición de estas se basa en una combinación de subida de precios y esfuerzo financiero para las familias que, según la última propuesta conocida, exige que los precios hayan escalado en cinco años más de cinco puntos por encima del IPC y que el precio medio de alquiler de la zona supere el 30% de los ingresos medios por hogar.
La definición de zona tensionada, ha dicho el ministro de Presidencia, Félix Bolaños, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, se adoptará a petición de las comunidades autónomas. La ley “es muy ambiciosa”, ha dicho Bolaños, pero también es “respetuosa” con las competencias autonómicas y locales. Esto hace poco probable que en territorios donde gobierna el PP, que ha mostrado su oposición a este tipo de regulaciones, soliciten una declaración de área tensionada. En cualquier caso, será el Gobierno el que apruebe dicha declaración, ya que tiene consecuencias a efectos de la recaudación y Hacienda debe estar al tanto de ello.
Novedad para los promotores
Los incentivos fiscales han sido la vía privilegiada por el PSOE desde el principio para regular los arrendamientos. En la nueva ley se mantendrán para los propietarios particulares, que son la inmensa mayoría en el parque español de alquileres. La idea para estos es que en las áreas tensionadas se apliquen una serie de bonificaciones extraordinarias en el IRPF. Actualmente el 60% de los ingresos procedentes del alquiler no tributan en la declaración de renta. Ese porcentaje bajará al 50% con carácter general, pero subirá hasta el 70% si se cede el piso para alquiler social o si se arrienda a una persona joven (de 18 a 35 años). En las áreas tensionadas, si se baja el precio más de un 5% el precio con respecto al contrato anterior, la bonificación podrá llegar hasta el 90%. Nada impedirá que el casero suba el precio cuanto desee, pero la idea es que si lo hace pierda parte de esa bonificación del 50%, de manera que no le salga rentable hacerlo.
En cualquier caso, en todas las áreas tensionadas, mientras dure esa condición y tanto si el arrendador es un particular como si es una empresa, los inquilinos podrán acogerse a una prórroga forzosa del contrato. Esto implica que el arrendatario puede exigir mantener el piso en las mismas condiciones, aplicando la subida anual del IPC. Las declaraciones de área tensionada se harán por un máximo de tres años. No está claro cómo será el mecanismo de renovación si transcurrido ese periodo no se ha logrado apaciguar los precios.
Por último, el pacto que permitirá sacar adelante los Presupuestos también contempla una novedad que afectará a los promotores de vivienda. Se obligará a una reserva del 30% de todas las promociones para vivienda protegida, una medida que recuerda a la que en su día aprobó el Ayuntamiento de Barcelona. Y, entre las casas que se construyan con apoyo público, al menos la mitad tendrán que destinarse al alquiler social. Esta era una medida que se barajaba hace tiempo porque un diagnóstico compartido entre los dos socios de Gobierno es que el gran problema de España es la escasez de parque público en alquiler con respecto a otros países de Europa. Durante décadas, todo el dinero invertido en vivienda protegida se enfocaba en inmuebles en venta que, pasado un cierto tiempo, perdían la condición de protegidos y entraban en el mercado libre. La obligación de que al menos la mitad de la vivienda de protección oficial se dedique al arrendamiento pretende frenar ese déficit.
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