España se encamina hacia la regulación de los alquileres con la futura ley estatal de vivienda, pero antes necesita una herramienta que todavía no tiene. Ese es el análisis que hace el Gobierno, que asume que el actual índice de precios que puso en marcha el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en 2020 no sirve como referencia para establecer límites de renta a grandes propietarios. La futura norma dará un plazo de 18 meses desde su entrada en vigor para que dé tiempo a montar ese sistema, lo que significa que la medida más controvertida de la norma quedará aplazada de facto hasta la próxima legislatura.
Para poder establecer estos topes, que afectarán solo a las personas jurídicas que sean propietarias de más de 10 viviendas, la idea es construir una estadística que se actualice de manera más ágil que la actual y resulte “eficaz” para saber lo que pasa en el mercado, se abunda en el departamento que encabeza la socialista Raquel Sánchez. “Hemos acordado que exista un registro de contratos de alquiler que sirva como base para afinar los índices”, apuntan en Unidas Podemos, la otra pata del Ejecutivo de coalición. La idea que se maneja, añaden estas fuentes, es hacer “que la inscripción en este registro sea obligatoria”.
El problema estadístico de los arrendamientos viene de antiguo. España carece de una estadística oficial que monitorice de verdad el mercado, un problema que el Gobierno se comprometió a solventar ya en la primera legislatura de Pedro Sánchez. En junio del año pasado, el anterior titular de Transportes, José Luis Ábalos, presentó un índice de precios de alquiler, que se puede consultar en la web del ministerio desde entonces. Para su construcción se consultó al Instituto Nacional de Estadística (INE) y también hubo contacto con los portales inmobiliarios, que son una fuente continua de datos pero obtienen precios de oferta (lo que piden inicialmente los propietarios, que muchas veces se rebaja en la negociación con el inquilino). Sin embargo, finalmente se optó por usar como base los datos de la Agencia Tributaria, que obtiene en las declaraciones del IRPF información por parte de los caseros y algunos inquilinos. Pero usar esa fuente tiene una pega: es una información anual que ofrece una foto demasiado estática y demasiado antigua.
El Gobierno necesita por tanto, y es lo que está buscando, una estadística más dinámica y más fiel a los vaivenes del mercado, especialmente después de la pandemia. “Apostamos por los índices autonómicos porque se ajustan más a la realidad de la zona, pero el índice estatal es imprescindible debido a que hay comunidades autónomas que no tienen índices propios desarrollados”, indican en Unidas Podemos. Se refieren a las estadísticas que algunas autonomías elaboran con las fianzas de alquileres que depositan los caseros. Cataluña, por ejemplo, ya la usa como base para la norma propia en la que limita los arrendamientos y que se encuentra pendiente de la decisión del Tribunal Constitucional por sendos recursos del PP y del Ejecutivo. Pero la inmensa mayoría de las comunidades no elaboran esas estadísticas y en alguna ni siquiera el depósito de la fianza es obligatorio.
En el Ministerio de Transportes, que ha llevado el peso de las negociaciones por la parte socialista del Ejecutivo, señalan que “el sistema que se conforme tendrá que estar actualizado en el tiempo”. Pero indican que es precipitado dar detalles sobre cómo se configurará “a 30 meses vista” (sumando los 18 meses de vacatio legis y los 12 meses de tramitación parlamentaria que prevé el Ejecutivo antes de que la norma sea aprobada en el Congreso). Ahora, inciden esas fuentes, “hay que consultar a expertos y ver las fórmulas posibles”.
En el INE señalan que, al menos de momento, el Ejecutivo no les ha contactado para analizar la cuestión. Actores del sector privado sí revelan algunas conversaciones informales sobre la materia y lo cierto es que el Gobierno tiene tiempo por delante. Cuando el Consejo de Ministros dé luz verde al borrador de la ley el próximo martes se iniciará un trámite que se prevé largo. El escenario que se maneja es que, tanto en el Congreso como en el Senado, se presenten muchas enmiendas. Según los planes remitidos en su día a Bruselas, la ley quedaría definitivamente aprobada en el segundo semestre del próximo año.
Hasta 2024
Tomando esa referencia, el escenario más optimista sería que la norma echase a andar en julio de 2022, lo que retrasaría la aplicación de la regulación de alquileres a los grandes caseros como mínimo hasta 2024, un escenario que apunta a otra legislatura. Entre tanto, eso sí, podría iniciarse la tramitación de las áreas de precios tensionados, donde sí habría, sin distinción de propietarios, una congelación de precios. No obstante, en los sindicatos de inquilinos existe la sensación de que, tal y como se plantea, esas tramitaciones ya serán un procedimiento largo, por lo que difícilmente podrían declararse este tipo de áreas hasta entrado 2023.
Ese trámite, que se iniciará a instancia de las comunidades y deberá ser validado por la Administración central, podrá justificarse con otros datos del mercado inmobiliario para justificar que los precios de vivienda han subido más de cinco puntos por encima del IPC autonómico en cinco años y que el peso de los gastos de vivienda para los inquilinos son excesivos (más de un 30% de los ingresos). Pero el futuro índice sí resulta fundamental para establecer la renta máxima que podrán pedir las empresas propietarias de más de 10 viviendas en un área tensionada.
Esta última cuestión, si poner o no límites de precios, ha sido la más complicada de resolver en las negociaciones del Gobierno de coalición. El PSOE siempre se mostró reacio a los controles de precios y se inclinó por las bonificaciones fiscales, otra vía que también contendrá la ley para abaratar los alquileres. El caso es que la regulación que se ha pactado finalmente solo afectará a una parte de los caseros —desde el ala socialista se ha insistido en las últimas semanas en que el 85% del mercado son pequeños propietarios—, difícilmente se aplicará en muchas comunidades autónomas porque son estas las que deben solicitar las áreas tensionadas —el PP, que actualmente gobierna cinco territorios, ha dicho que no lo aplicará—, y además queda a expensas de la aritmética parlamentaria que arroje la próxima legislatura.
En Unidas Podemos, que desde que se conoció el acuerdo ha insistido en la idea de que los controles de rentas son un mérito suyo, no han escondido ciertas suspicacias hacia sus socios. Esta misma semana, en un acto junto con la vicepresidenta Yolanda Díaz y la ministra de Derechos Sociales y negociadora de la ley por parte de Podemos, Ione Belarra, la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, pidió “que todo el mundo esté vigilante” ante las presiones del sector inmobiliario para descafeinar la ley. “Una tentación que puede tener el PSOE cuando reciba esas presiones es dilatar el proceso de tramitación, que es una de las maneras que se tienen para boicotear una norma”, añadió.
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