Operaciones paralizadas, vendedores y arrendadores a la expectativa y una enorme incertidumbre sobre cómo la crisis afectará a la demanda. Son los tres efectos con los que el coronavirus ha golpeado al sector inmobiliario. La mayoría de expertos auguran una caída de precios de vivienda cuando vuelva la actividad, aunque también confían en un bache relativamente corto. El nuevo escenario fuerza a improvisar nuevas estrategias a las empresas y también al Gobierno, que debía haber publicado en marzo el índice de precios de alquiler, la base para habilitar posteriormente alguna limitación en las rentas.
La intención del Ejecutivo se mantiene, pero la reflexión en el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (con las competencias estatales en Vivienda) es que no tiene sentido presentar la estadística ahora que la emergencia sanitaria ha cambiado la situación. “Estábamos trabajando en el sistema de índices de referencia, con más de dos millones de datos que nos daban una radiografía bastante exacta de lo que sucedía con los precios, para establecer las modificaciones legales a las que nos habíamos comprometido de aquí a verano”, explica David Lucas, secretario general de Agenda Urbana y Vivienda. “Ahora hay que esperar a que la situación se normalice”.
Lucas incide en que la medida “no se ha aplazado”. Pero el virus ya ha alterado el calendario marcado y se evita poner fecha a los siguientes pasos. “Hasta que sepamos exactamente cómo está la situación no podremos actuar, pero seguimos con la misma vocación de conocer esas áreas tensionadas de precios para facultar a las comunidades autónomas a que las conozcan y las limiten”, indica el secretario general.
En las últimas semanas, el Gobierno ha trabajado en “medidas de carácter coyuntural”, como las ayudas y créditos a inquilinos o las moratorias de pago, que influirán en la evolución del mercado. Y el ministerio cuenta ya con un grupo de trabajo que analiza con representantes del sector y agentes sociales medidas para cuando acabe el confinamiento.
Caídas en unos meses
El escenario que se avecina, según la mayoría de expertos, no es muy halagüeño. Muchos destacan que los pronósticos de caída del PIB son una mala señal. “Siempre ha habido una correlación con el mercado de la vivienda”, resume Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa. “Hay que ver la evolución del PIB y el empleo y esta es una de las pocas veces en que el Banco de España es más pesimista que el FMI”, advierte Sandra Daza. Para la directora general de Gesvalt, la previsión de esos dos indicadores “no augura que la demanda vaya a ser muy robusta, lo que claramente impactará en los precios”.
La horquilla de caída del PIB del Banco de España (del 6,6% al 13%), sirve a Pisos.com para intentar poner cifras al abaratamiento de las casas: entre un 6,5% y un 13,5% hasta final de año. “Marzo fue el primer mes desde el verano de 2017 en que a nivel nacional cayeron los precios de compraventa (un 0,6%), pero creemos que responde a la tendencia propia del sector”, desarrolla el jefe de estudios de ese portal, Ferran Font. “Mientras dure la parálisis, creemos que los precios se congelarán, la bajada que tenga que haber será cuando se reactive”, añade.
El economista Gonzalo Bernardos recuerda las cifras de 2009 (el PIB bajó un 3,8% y los precios un 4,3%) y de 2012 (caídas del 2,9% y 13,7%, respectivamente) y cree que este año se moverá en esas pérdidas de valor. “Si el confinamiento dura más de dos meses, 2020 será el peor de los tres años”, pronostica. También cree que habrá un descenso de “entre un 20% y un 25%” de las 500.000 compras de vivienda que se registraron el año pasado, un porcentaje que Pisos.com rebaja al 15% o 20%.
La inactividad ya afecta a las operaciones, pero la bajada de precios se demorará un poco, opina Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona, porque los propietarios tardan en asumir los descuentos: “La idea que tienen es que el agente inmobiliario les encuentre un mirlo blanco, alguien que no se ha enterado de que hay una crisis y que esté dispuesto a pagar lo mismo que en febrero”.
Mercado “cerrado”
“El mercado está cerrado y los precios ni suben ni bajan porque no hay movimiento”, describe Juan José Aguilera, dueño de dos inmobiliarias en Barcelona y directivo del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de esa provincia. Con las oficinas de calle cerradas y sin poder visitar casas, el estado de alarma ha cambiado radicalmente la rutina. Pero por su experiencia, tiene claro el pronóstico: “Toda crisis sacude al mercado inmobiliario por la gente que se queda en el paro o que son autónomos y no pueden facturar”. “En España el ahorro de las familias está en el ladrillo y cuando falta liquidez se sacan inmuebles para vender a toda prisa”, añade. Y ante esa posibilidad, ya mueven ficha algunos fondos de inversión: “Nos están pidiendo que si vemos operaciones con interés, les avisemos”.
Para Ricardo Martí Fluxá, presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), lo fundamental de la actual coyuntura es “que no acabe en una crisis de confianza”. En el sector al que representa “hay operaciones, aunque más lentas”, y destaca el buen arranque de año, cuando España captó 1.900 millones de inversión inmobiliaria. “Lo fundamental es tomar medidas de la misma magnitud que en otros sectores económicos”, añade el también presidente no ejecutivo de Neinor Homes, quien apoya la propuesta de bajar el IVA a la compra de vivienda nueva al 4%. “Todo lo que supone actividad urbanística es un sector muy intensivo en mano de obra y puede ser un dinamizador muy claro”, argumenta.
Un sondeo del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) muestra que ese gremio es pesimista. Más de 5.000 encuestados señalaron que esperan ver reducirse los encargos e ingresos de este año aproximadamente a la mitad de 2019. “El sector funciona con mucha inercia, cuando un trabajo se detiene o se pospone los efectos se suelen ver en unos meses”, indica el presidente del CSCAE, Lluís Comerón. Pero el estado de alarma sigue paralizando muchas intervenciones en edificios existentes, su gran apuesta para superar la situación. “España está ocho veces por debajo de los países de su entorno en rehabilitación”, explica. Alcanzar un nivel similar “no solo evitaría destruir puestos de trabajo, sino que emplearía además a 400.000 personas”.
David Lucas también señala la rehabilitación, junto con el alquiler, como un eje sobre el que pivotará la recuperación. “España tiene 18 millones de viviendas principales y más de la mitad son anteriores a 1980”, señala. El plan del ministerio que dirige José Luis Ábalos era aumentar el presupuesto de Vivienda de 450 a 700 millones y solo la respuesta al virus ya supera los 1.300 millones. “Es verdad que hay medidas coyunturales y habrá que esperar a la normalización para resituarnos”, admite Lucas. “Pero la idea es reforzar las políticas de vivienda no solo por garantizar un derecho constitucional sino porque entendemos que puede ser un motor de relanzamiento del país”, zanja.
Los inquilinos, más vulnerables
Aunque hay un consenso en que los inquilinos son en general más vulnerables a las crisis que las personas que viven en casas de su propiedad, las consecuencias de la covid-19 sobre el mercado de alquiler tampoco están claras. “Ante la caída lamentable que se va a producir del empleo, el alquiler puede ser una opción de acceso a la vivienda y desde las Administraciones debemos intentar aumentar el parque público”, valora el secretario general de Vivienda. Para ello, apuesta por las ayudas a las comunidades, aprobadas recientemente, para que se doten de más vivienda social y asequible y también por la colaboración público-privada.
“La tendencia que había justo antes de esta crisis era una apuesta muy clara tanto en el ámbito público como privado de aminorar las tensiones de precio aumentando la oferta”, explica Rafael Gil, de Tinsa, quien cree que la recesión aumentará el número de edificios construidos expresamente para alquiler. Sin embargo, el mercado al que se encaminen las medidas será diferente. “El golpe para el alquiler puede ser superior incluso al de compra”, apunta Gonzalo Bernardos, “hay más gente de alquiler con contratos temporales y suelen ser los primeros que se van a la calle en las crisis”. El también director del Máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona cree que eso llevará a muchos arrendatarios a pedir rebajas o a buscar pisos más baratos.
A ello se unirá un aumento de inmuebles vacíos. El portal Pisos.com ha detectado que un 11% de sus anuncios de alquiler vacacional han pasado al arrendamiento tradicional. Si la confianza hunde el turismo un tiempo, cree Ferran Font, esa tendencia continuará. “O incluso si vemos que bajan los precios, algunos pisos pasarán a la venta”, subraya.
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