La contratación de seguros por impago de alquiler ha aumentado y, aunque parte de este crecimiento se debe a la situación derivada de la pandemia, hay más factores que motivan este protagonismo. El número de nuevas pólizas ha aumentado entre un 10% y un 20% interanual en las aseguradoras con muchos años en funcionamiento y se han duplicado en corredurías más nuevas, según el último informe del Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA). Las razones de este incremento no atienden únicamente a la situación del país. Javier Íscar, presidente de OESA, señala otras causas, como la prohibición de que los arrendadores soliciten más de dos mensualidades como garantía de pago, aprobada en la reforma de diciembre de 2018 de la Ley de Arrendamientos Urbanos; la facilidad y la rapidez para encargar un estudio de evaluación que permite conocer la solvencia del inquilino de forma digital; el coste del seguro, que supone un 4% sobre la renta anual, y que cubre 12 mensualidades y los trámites legales; o el mayor conocimiento que existe en el mercado de este tipo de protección. Según Íscar, entre el 30% y el 40% de los nuevos contratos de alquiler llevan aparejado un seguro de impago. “Este impulso no es un fenómeno puntual sino una tendencia natural por un incremento de la necesidad y de la especialización de las aseguradoras”, asegura.
¿Quién asume el coste del seguro?
Joan Carles Amaro, profesor del departamento de Economía, Contabilidad y Finanzas de Esade, afirma que el arrendador no debería repercutir la prima del seguro en el precio del alquiler porque es un servicio del que se beneficia él. “No tiene sentido que lo refacture. Debería estar incluido en el precio de mercado de la vivienda”, indica. “No es como, por ejemplo, los gastos de comunidad, que cubren un servicio que disfruta el inquilino, y que podrían trasladarse”, añade.
Íscar, sin entrar en la cuestión de quién lo debería pagar, afirma que es muy frecuente que el arrendador repercuta el coste del seguro al inquilino: “Lo que implica una subida de unos 30 o 40 euros al mes”. Los cálculos que realiza el presidente de OESA se basan en alquileres de entre 750 y 1.000 euros al mes y un coste del seguro del 4%. Conviene recordar que el inquilino no puede ser el tomador del seguro y aportarlo como una garantía. Lo tiene que contratar el arrendador o una tercera parte.
El perfil del tomador
OESA informa que el cliente al que va dirigido este tipo de seguros es un propietario con menos de 10 inmuebles en alquiler. Amaro lo describe así: “Tiene un perfil más profesionalizado, con más tradición en la gestión, cierta cultura financiera y cuenta con poco tiempo. No ve el seguro como un coste”. Según OESA, las aseguradoras cuentan con 80.000 viviendas aseguradas y un volumen de negocio de 20 millones de euros.
¿Cómo se reducen los impagos?
Los seguros no dejan de ser una protección para el arrendatario pero no suponen una solución al aumento de impagos, que según la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval) se triplicaron en los peores momentos de 2020. Beatriz Toribio, directora general de Asval, aporta dos soluciones: “Ayudas directas a los colectivos vulnerables de forma inmediata y la creación de un parque público de vivienda de alquiler”.
Toribio asegura que hay familias que están destinando el 40% de sus ingresos al pago de la renta cuando lo recomendable es no sobrepasar el 30%. Esta experta desaprueba el control de precios del alquiler: “Reduce la oferta de viviendas a largo plazo, fomenta la economía sumergida y desincentiva la inversión y la mejora de los inmuebles”. E insiste: “La solución es la vivienda social y asequible”.
¿La morosidad sube los precios de los alquileres?
Las mayores oscilaciones de precios se producen por desajustes entre la oferta y la demanda o por situaciones excepcionales como la provocada por la pandemia, que ha generado caídas en 23 capitales de España, según Idealista, y un descenso general del 6% en mayo de 2021 con respecto al mismo mes del año anterior. Íscar afirma que la morosidad no es un elemento que afecte al precio del alquiler. Tampoco el incremento de impagos desemboca en un aumento notable de la cuantía de la póliza. Amaro aduce que ha habido una mayor demanda de estos seguros de impago, pero también ha habido un aumento de las compañías que ofrecen esta protección. De nuevo la mayor competencia contiene los precios y mejora las prestaciones de las empresas con servicios más individualizados y ajustados a las demandas de los clientes.
¿Cómo responder ante un impago?
Asval nació con la irrupción de la covid-19 y su trabajo consiste en asesorar y mantener informados a los propietarios asociados. Esta entidad recibe consultas y en función de cada caso propone una solución amistosa, mandar un comunicado al inquilino o recurrir a los procedimientos legales pertinentes. Toribio insiste en que no hay una forma única de actuar ni un protocolo. Se estudian los casos de forma individual. El presidente de OESA afirma que ante el incremento de los siniestros por impago se han puesto en marcha acciones de mediación entre arrendador y arrendatario.
Los seguros por impagos del alquiler imperan en las ciudades grandes
Entre el 60% y el 70% de los seguros por el impago del alquiler se contrata en ciudades de más de 200.000 habitantes, según OESA. Entre un 23% y un 29% se firma en núcleos urbanos de entre 50.000 y 200.000 habitantes. Los municipios más pequeños no alcanzan el 10%. Madrid y Barcelona son las ciudades donde existen más viviendas con este tipo de seguro contratado.
Si el inquilino se gana la confianza del propietario, ¿se da de baja el seguro?
Amaro explica que una vez que el arrendador conoce al inquilino se puede relajar la percepción del riesgo: “Con el tiempo posee más información, sabe quién es y qué tipo de vida lleva. Incluso, puede ser que desemboque en la cancelación del seguro”. Desde OASE afirman que se están produciendo contrataciones de pólizas en inmuebles con contratos de alquiler en vigor, incluso de más de un año de antigüedad. Pero en su propio decálogo aseguran que es habitual pagar el primer año y luego decidir la no renovación porque se confía en los inquilinos. Y alertan de que el estudio de viabilidad se lleva a cabo a fecha de realización del contrato de alquiler.
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