La milla de oro de los supermercados. Así denomina Augusto Lobo, director del área comercial de la consultora inmobiliaria JLL, al espacio de la madrileña calle de Fuencarral que ahora está dominado por las cadenas de alimentación, que desde que irrumpió la pandemia son los actores más activos en la contratación de locales comerciales. De hecho, a finales de 2020 fueron las únicas interesadas en alquilar estos inmuebles, que permanecían en letargo como consecuencia de los cierres por la covid. En los antiguos cines Roxy A y Roxy B se han acomodado Aldi y el mes pasado el supermercado regional BM. Puerta con puerta luchan por hacerse con los clientes de Carrefour, que domina la escena con un ramillete de supermercados a pocos metros de distancia; Lidl, que se ha estrenado en el número 101 de la calle en el local que en su día albergó a Vips y antes de que llegue Mercadona al número 77 (si bien tiene otro establecimiento en las inmediaciones).
Todas las empresas de distribución están buscando inmuebles en el centro de las principales ciudades, asegura Lobo, cada una para adecuarlos a sus diferentes formatos de supermercado, en general de 1.000 a 3.500 metros cuadrados de superficie. Desde las grandes Mercadona, Carrefour, Lidl, Dia y Aldi, hasta las cadenas regionales como Froiz, Gadis y BM, por poner algunos ejemplos. “Con sus aperturas, estas últimas intentan convertirse en cadenas de penetración nacional”, dice el director de Retail de JLL, quien considera que son las enseñas que más espacio están demandando sobre todo en Madrid, Barcelona y las tres capitales vascas.
Los supermercados están cambiando la fisonomía de los principales ejes comerciales de las ciudades españolas, que antes de la pandemia solían lucir rótulos más glamurosos. Los cierres provocados por la crisis de la covid han hecho desaparecer a muchos comerciantes y han dejado vacíos unos inmuebles que ahora aprovechan estas cadenas. Y pagan precios muy distintos a sus anteriores inquilinos. Otro efecto de la pandemia y también de su poder de negociación. Dentro de Madrid las rentas oscilan entre 15 y 20 euros por metro cuadrado, si bien en la calle de Fuencarral pueden superar esos importes.
Estas compañías no solo demandan salas de ventas, sino locales para convertirlos en puntos de entrega de pedidos por internet que complementan con tiendas de conveniencia, como es el caso de Alcampo, o los denominados dark stores, tiendas negras donde almacenar y preparar las cestas de la compra digitales, como hace Dia.
Sin embargo, las grandes cadenas de distribución no son las únicas que se pelean por los espacios comerciales disponibles, según Lobo. También están irrumpiendo con fuerza los operadores digitales puros, que envían los pedidos en un abrir y cerrar de ojos. Enseñas como Gorilla, Dija o Getir.
Mientras buscan seguir abriendo tiendas a un ritmo frenético, los supermercados también se desprenden de locales que no se adaptan a su formato. De hecho, según Paul Santos, director de inversiones en retail en la consultora CBRE, “el neto de 2021, entre aperturas y cierres, quizás ni siquiera sea positivo”.
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Santos destaca que el interés de los fondos de inversión por la compra de tiendas de alimentación se ha disparado. En 2020 las operaciones sobre este tipo de negocios alcanzaron los 600 millones de euros y en 2021 se han situado cerca de 500 millones, “cuando en un año normal se mueven entre 200 y 300 millones de euros”, sostiene. Los supermercados, puntualiza, han representado el 70% de toda la inversión en superficies comerciales realizada el año pasado, cuando tradicionalmente no alcanza el 20%.
“Desde la pandemia, lo que más ocupados nos mantiene es la alimentación”, afirma. Porque los inversores quieren tener aseguradas unas rentas con sectores esenciales para la economía para evitar los cerrojazos comerciales del año más duro de la pandemia. “Existe una alta presión por invertir, con los tipos tan bajos y la gran liquidez que hay”, explica Santos. Los fondos de inversión buscan que la cadena de distribución asegure el pago de las rentas y aborde las reformas necesarias en los establecimientos y así defenderse de la inflación con un sector en el que crecen las ventas y existe recorrido en el precio de los alquileres, que se incrementan con arreglo al IPC. Quieren empresas solventes y entre un 4% y un 6% de retorno sobre el capital invertido, detalla el directivo de CBRE.
En su opinión, la alimentación concentra el interés de los inversores, que no se atreven con los centros comerciales “sanos” porque hay mucha incertidumbre. Los precios han subido bastante, dice Santos; si antes de la covid las rentabilidades de los supermercados se situaban en torno al 6%, ahora han bajado al 5%, “se han comprimido entre 100 y 120 puntos”.
Realty Income Corporation ha sido el inversor más activo, con dos operaciones cerradas en 2021: la compra a Merlin de 30 supermercados Caprabo por más de 100 millones de euros y de otros 7 a Carrefour por 93 millones. Pero hay otros fondos de inversión americanos, alemanes, británicos o portugueses analizando estos paquetes de activos.
En cambio, las socimis españolas, como Lar o Merlin, están aprovechando el momento para desprenderse de locales comerciales alquilados a supermercados, “aunque ya no quedan muchos que vender”, dice Santos. También los propios distribuidores. Mercadona se deshizo de 27 supermercados en julio que compró el fondo de inversión israelí MDSR Investments por más de 100 millones; Eroski se desprendió de 22 tiendas, adquiridas por el fondo británico Blackbrook por 59 millones, y Carrefour y Cash Lepe vendieron 10 tiendas al fondo portugués Square en su primera operación en España. Otras tantas cadenas regionales también están desinvirtiendo. “El porfolio de tiendas quizás no sea tan estratégico para los operadores en pleno cambio digital. Sumidos en un proceso de digitalización que exige inversiones, las operaciones de sale & lease back son un buen camino para obtener liquidez”, concluye Santos.
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