María ha comprado un piso anunciado en una inmobiliaria directamente al vendedor. Previamente la agencia enseñó la vivienda a la interesada e hizo que firmara la hoja de visitas constando que la agencia realizaría las gestiones de intermediación para la compra o alquiler de la finca y que las personas que visitan el inmueble y suscriben el documento reconocen y aceptan el 3% del precio de compraventa como honorarios (IVA no incluido) que abonarán a la agencia. Ante el impago de esta comisión, la agencia demandó a la compradora.
La Audiencia Provincial de Cádiz ha sentenciado, al resolver un recurso de apelación, que se puede consultar aquí, la hoja de visitas firmada por el demandado estableciendo en caso de venta unos honorarios para la inmobiliaria del 3% del precio de la venta es contraria a la normativa protectora de consumidores y usuarios.
El tribunal examina la naturaleza jurídica del documento suscrito por el comprador cuando visitó –por medio de la agencia demandante- la vivienda que finalmente adquirió. Este documento, denominado nota de encargo para compra o alquiler, es lo que habitualmente viene a conocerse como hoja de visitas y recoge de forma impresa los datos de la vivienda visitada, las partes que intervienen, el importe de los honorarios en la gestión de la intermediación de la compra o alquiler, la hora, fecha y firma del cliente.
La sentencia considera que por sólo firmar la hoja de visitas –a pesar de contactar previamente con la agencia- no puede concluirse que el comprador que ha puenteado a la inmobiliaria hubiera prestado su consentimiento al pago de una retribución a la agencia por el hecho de facilitarle los datos de la vivienda y acompañarle en la visita; dado que la agencia no realizó ninguna gestión en la compraventa.
Control de transparencia
Además, la cláusula de honorarios no cumple el filtro de transparencia pues no consta acreditado que la inmobiliaria informara adecuadamente y con carácter previo a la suscripción de la hoja de visitas de los honorarios por enseñar la vivienda en caso de que el cliente decidiera finalmente adquirirla o arrendarla.
La cláusula también es calificada como abusiva por no establecer obligación alguna por parte de la agencia con el comprador. Del documento firmado por el demandado no se extrae encargo o gestión alguna por la inmobiliaria en caso de compra.
El tribunal fundamenta su decisión en la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios que en su art. 82 considera abusivas las cláusulas no negociadas individualmente y que causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.
Las condiciones de la hoja de visitas también se consideran abusivas por ser declaraciones de adhesión del consumidor a cláusulas de las cuales no ha tenido la oportunidad de tomar conocimiento real antes de la celebración del contrato.
El Tribunal Supremo ha establecido jurisprudencia al considerar que el control de transparencia tiene por objeto que el consumidor adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la carga económica que realmente le supone el contrato celebrado como su posición jurídica en caso de acudir a los tribunales.
Esta sentencia, que ampara los derechos del comprador que ha obviado a la inmobiliaria, también se fundamenta en el art. 80,1 de la Ley de Consumidores que exige que en los contratos celebrados con usuarios que utilicen cláusulas no negociadas individualmente, estas deberán cumplir los requisitos de concreción, claridad y sencillez, sin reenvíos a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión del contrato. Además deben cumplirse las obligaciones de accesibilidad y legibilidad para que el consumidor tenga conocimiento previo a la celebración del contrato de su existencia y contenido.
La mayoría de las agencias inmobiliarias diferencian entre el parte de visitas, que carece de compromiso contractual, con otro tipo de servicios inmobiliarios que sí tienen comisiones.
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