Es un momento favorable para comprar una vivienda en España, así lo confirman los expertos. Pero, ¿hasta cuándo lo será? Los bajos tipos de interés durante este año, y especialmente al cierre de agosto, hacen que se den las condiciones propicias para el comprador que quiere contratar una hipoteca. El valor de las viviendas, que se ha contenido tras la caída del año pasado, sin embargo, ha comenzado a subir.
Entre abril y junio, el precio de la vivienda subió un 2,4% respecto al trimestre anterior y un 3,3% interanual, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística (INE). Un crecimiento significativo que los expertos prevén que se acelere en los próximos meses. “Seguirá aumentando, ya lo estamos viendo en otros países como Estados Unidos y Holanda donde ha escalado un 18%”, afirma José García Montalvo, catedrático del Departamento de Economía y Empresa de la Universidad Pompeu Fabra (UPF). España todavía está alejada de estas cifras, por lo que considera que, con los precios actuales, es un buen momento para comprar.
Los expertos ponen el foco en el euríbor, el índice de referencia hipotecaria que sirve para calcular los tipos de interés. Este se sitúa en porcentajes históricamente bajos (-0,498%, al cierre de agosto) que generan un escenario favorable para el comprador. “Es más fácil recurrir a la financiación con tipos de interés bajos”, afirma Rafael Sambola, profesor de Finanzas en Eada Business School de Barcelona.
Los precios, cree este experto, van a continuar subiendo paulatinamente este año y el próximo, en sintonía con las perspectivas de recuperación de la economía y del crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB). “Por eso, ante este contexto, el precio de la vivienda hoy será mejor que en los próximos meses”, puntualiza. En España, el importe de los inmuebles de obra nueva creció un 6% interanual en el segundo trimestre de este año, mientras que las viviendas de segunda mano se encarecieron un 2,9%, según el INE.
Sambola añade que, aunque los datos indican una tendencia al alza en los precios, no se puede dar todo por sentado ante una situación inédita como la actual, marcada por la incertidumbre de la pandemia. No obstante, José María Alfaro, coordinador general de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) indica que aún se encuentran lejos de los picos alcanzados en 2007, un año antes de la crisis económica. Pese a estos incrementos, Jaime Cabrero García, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Madrid, remarca que el mercado inmobiliario se encuentra en una fase de estabilización.
En este escenario, Alfaro se muestra cauto y hace hincapié en que antes de tomar la decisión de adquirir una vivienda, hay que tener en cuenta varios aspectos: “Comprar es buena opción si la situación personal y los ingresos son razonablemente estables y si se dispone de ahorros para cubrir al menos el 20% del coste de la compra. Además, la cuota de la hipoteca no debe superar el 30% de los ingresos netos mensuales”, afirma. La tasa de ahorro de los hogares españoles despuntó en 2020 hasta el 14,8% de su renta disponible, 8,5 puntos superior a la de 2019 y la más alta de toda la serie, iniciada en 1999, según el INE. Este aumento del ahorro, generado principalmente por una contención en el gasto, lleva a muchos consumidores a decidirse por comprar una vivienda.
Hay, además, otra circunstancia que favorece a los compradores. Ferran Font, director de Estudios y portavoz del portal inmobiliario Pisos.com, afirma que, como consecuencia de la crisis económica, surge una mayor predisposición entre muchos propietarios a negociar a la baja.
Elizabeth Hernández, directora de la agencia inmobiliaria Barnes Barcelona, recomienda no renunciar a ninguna vivienda por cuestiones de precio durante el proceso de búsqueda, porque, en el contexto actual, el importe final puede negociarse y bajar respecto al de partida.
Los precios también suben fuera de las grandes ciudades
Debido al confinamiento estricto, confirman los analistas, ha surgido una tendencia a buscar primera vivienda en el mercado de las segundas residencias, como las unifamiliares, por ejemplo, para habitar en un entorno más amplio y saludable. Por eso el ámbito rural y de interior, alejado de las grandes ciudades, ha empezado a ser una opción en auge, explica Cabrero García.
Los agentes inmobiliarios también perciben un alza en el precio de las viviendas situadas alrededor de las urbes, como consecuencia del teletrabajo. Especialmente las áreas que cumplen ciertas condiciones: “Son zonas con buena comunicación, con buenos servicios y con edificios que disponen de jardines y de terrazas amplias”, describe Sambola. Precisamente Castilla-La Mancha y Extremadura, además de Baleares, son las comunidades que han experimentado las mayores subidas entre abril y junio respecto al trimestre anterior, con incrementos del 3,6%, 3,8% y 4% respectivamente, según el INE.
La compra de una vivienda como inversión
Font advierte de que el sector inmobiliario es un mercado fiable en el que hay oportunidades de inversión en todo el país. Este análisis lo respaldan los datos del portal inmobiliario Fotocasa, que revelan que las provincias que están presentando una mayor rentabilidad a la hora de comprar una vivienda y ponerla en alquiler son Huelva, Murcia, Toledo, Sevilla, Almería, Valencia y Castellón, con rendimientos de entre un 8% y un 7%, que superan la media nacional situada en el 6,8%.
María Matos, portavoz de Fotocasa, afirma que también han detectado un auge de demanda en la periferia de las principales ciudades. “Por lo que podría ser un buen momento para invertir en zonas rurales”, puntualiza.
Con todo, algunos territorios, como ciertas zonas de playa, se mantienen como los más rentables para la inversión: la costa del Levante, la de Andalucía, además de Baleares y Canarias. “Siempre será una buena apuesta elegir alguna de estas”, asegura Matos.
Otros expertos, sin embargo, consideran que siempre es más seguro comprar en ciudades como Madrid o Barcelona, que crecen tanto en población como en empleo. Alfaro recuerda que al ser dos mercados en tensión constante se tiene la seguridad de que habrá demanda.
En esto coincide Font, que explica la diferencia entre comprar un inmueble como inversión o como vivienda propia: “Si lo que queremos es invertir para añadirlo después al mercado de alquiler, en las grandes capitales se obtendrán rentabilidades algo inferiores, pero con una demanda muy activa. Por el contrario, en mercados menos dinámicos se pueden encontrar mayores rentabilidades, pero será más difícil conseguir inquilinos”, afirma.
¿Vivienda de obra nueva o de segunda mano?
No hay una regla general que permita decantar la balanza de compra hacia la vivienda de obra nueva o la de segunda mano, pues influyen factores como las preferencias personales, la zona y el presupuesto. Andrea de la Hoz, analista del Servicio de Estudios de Tinsa, enuncia los pros y los contras: “La vivienda de segunda mano tiene una menor carga impositiva y está ubicada en zonas céntricas y consolidadas de las ciudades, con mayor cercanía de servicios y oferta de actividades urbanas. Sin embargo, la vivienda de obra nueva presenta unas calidades superiores, una mayor eficiencia energética, y, por tanto, mayores ahorros en consumo; y está ubicada en las zonas de periferia, con mayor presencia de espacios verdes y abiertos”.
Mientras que la obra nueva está sujeta al impuesto sobre el valor añadido (IVA) del 10% (a excepción de Canarias, cuyo impuesto es del 7%), la de segunda mano se grava con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) que, dependiendo de la comunidad autónoma, la cuota estará comprendida entre el 4% y el 10%. Esta circunstancia, defiende Sambola, puede convertirse en motivo de peso para que el comprador o el inversor opte por un tipo de vivienda u otro.
Los datos del COAPI de Madrid demuestran que en la capital se hacen más transacciones de vivienda usada (80%) que de obra nueva (20%). Desde los portales inmobiliarios, se ha detectado un aumento del interés por la vivienda de segunda mano durante todo este año. “Las búsquedas de viviendas unifamiliares, chalets, casas adosadas y fincas rústicas han aumentado un 30% desde el estallido de la pandemia”, afirman desde Fotocasa.
Lista de espera para hacer reformas
Elizabeth Hernández, directora de la agencia inmobiliaria Barnes Barcelona, asegura que existe una demanda muy alta para reformar viviendas de segunda mano por el auge de la compra de inmuebles, las obras retrasadas por la pandemia y las carencias que el confinamiento estricto sacó a la luz en muchos hogares.
Esta fiebre reformista ha provocado que haya listas de espera en las empresas de rehabilitación para contratar sus servicios. “Ya superan los tres o los cuatro meses, e incluso el medio año”, resalta Eduardo Molet, fundador y director general de la inmobiliaria Molet. Para Álvaro Martínez, director de Barnes Madrid, este fenómeno ha hecho crecer también el precio de la materia prima de construcción.
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