La inflación arrecia en la mayoría de economías occidentales y, en España, está trayendo noticias desagradables para muchos inquilinos. La variación interanual del Índice de Precios al Consumo (IPC) lleva dos meses marcando máximos que no se veían desde hace muchos años. En septiembre fue del 4% y en octubre ha escalado hasta el 5,4%. Eso significa que los contratos de alquiler que se actualicen conforme a ese indicador, el más habitual, pueden sufrir subidas considerables. Según un estudio publicado este miércoles por el portal Idealista, para un alquiler mediano en España, que cuantifica en 700 euros por una casa de dos habitaciones, supondría pagar casi 38 euros más al mes. O lo que es lo mismo: más de 450 euros al año. Pero la situación varía enormemente de unas ciudades a otras porque depende de la carestía de los pisos: en Barcelona, Bilbao o San Sebastián el incremento medio se acerca a los 50 euros mensuales. Y en Madrid o Palma superaría los 40 euros.
Es lo que le ha pasado a Antonio, un periodista de 33 años que vive en Madrid. Hace unos días recibió un correo electrónico de su casero. A partir de diciembre tendría que pagar casi 46 euros más al mes. Alquiló una casa en el centro de la capital por 850 euros hace un año y en adelante la renta, aplicando la variación del 5,4% de octubre, pasaría a costar 895,90 euros. “Llevo más de diez años en Madrid y es la primera vez que veo que tengo que pagar tanto de más”, lamenta. Hasta ahora, cuenta, nunca le habían aplicado la revalorización de la renta porque coincidía que el IPC era negativo o suponía tan poco dinero que el arrendador no la reclamaba. De hecho, durante años este indicador mostró tasas de crecimiento muy débiles, y en la pandemia se volvió negativo.
Pero los precios encadenan ocho meses de subidas consecutivas. Y en paralelo, las cuestiones sobre la actualización de los alquileres ha ido ganando peso en los servicios de consultas jurídicas. Legálitas calcula que las llamadas relacionadas con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) han aumentado un 10% en los últimos dos meses. “Preocupa al inquilino e interesa mucho al arrendador”, resume Macarena Redondo, abogada del departamento de Inmueble de esa compañía. Tradicionalmente, muchos caseros ignoran esa posibilidad y eligen dejar las cosas como están. Pero la subida del IPC aumenta la posible ganancia y eso hace que se interesen más por el asunto. Es lo que le ha pasado a Virginia Martínez, una empleada de banca de 38 años que vive en Majadahonda (Madrid). Esta semana ha recibido una correo electrónico en que le exigen un aumento de renta de casi 50 euros. “El alquiler lo gestioné de manera un poco rápida por una situación personal”, explica, “hablé con ellos y les pregunté si tendría incrementos importantes de renta y me dijeron que no, pero no me leí todo el contrato”. “Sé que hice mal”.
La primera recomendación de la experta legal es, precisamente, “revisar el contrato y verificar la normativa aplicable y el contenido de las cláusulas”. El mecanismo para ajustar los precios del alquiler ha sido objeto de muchas modificaciones legislativas en los últimos años. Hasta cinco veces se ha cambiado el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el que se refiere a la actualización de la renta, en los últimos ocho años. Pero a grandes rasgos hay que diferenciar dos situaciones: si el contrato se firmó antes o después del 31 de marzo de 2015. En los anteriores, el casero tiene derecho a subir anualmente lo que haya variado el IPC; en los posteriores solo podrá hacerlo si así consta específicamente en el contrato.
Subidas no retroactivas
¿Y cómo se produce esa actualización en caso de que sea oportuna? “Es necesario que el arrendador lo comunique; por tanto, hasta que no haya esa comunicación, el inquilino no tiene obligación de pagar más renta”, explica Redondo. A Martínez, por ejemplo, le preocupa que el correo que recibió le pide pagar varios meses de atrasos. Su casa unifamiliar cuesta 1.850 euros, un precio que le parece “excesivo” pero aceptó porque para ella era una solución temporal ante una situación personal complicada. Como la actualización de renta era en junio, los 50 euros de aumento responden al índice del 2,7% publicado entonces. La subida es anual: se puede producir cada año en la misma fecha en que se firmó el contrato y debe hacerse con el último dato de IPC que estuviera disponible en ese momento. Cuando se ha firmado el día 1 de mes, que es lo más habitual, eso implica generalmente aplicar el índice de dos meses antes (el de octubre, del 5,4%, que se ha publicado ahora servirá para actualizar los contratos de diciembre). La abogada recuerda que el casero puede exigirlo en cualquier momento una vez superada la anualidad, pero jamás se aplica retroactivamente. Si el propietario del piso tarda unos meses en pedirlo, en ese periodo el inquilino sigue pagando lo mismo y solo aplica el nuevo precio una vez le hayan comunicado la subida.
Para contratos firmados a mediados de un mes, el resultado es más aleatorio porque el Instituto Nacional de Estadística no publica el dato siempre el mismo día. Es el caso de Antonio, cuyo contrato se firmó a 15 de noviembre. Como este año el instituto estadístico dio el dato del IPC de octubre el día 12 de noviembre, su casero puede exigirle un 5,4%. Si ese dato hubiera salido tres días después, solo podría aplicarle el 4% de variación de septiembre. “Me parece muy injusto”, se queja el periodista, “si te toca justo este mes es una putada”. Aunque de momento el propietario se ha mostrado dispuesto a negociar una subida inferior y lo están hablando.
Esa es una posibilidad perfectamente legal, recuerda Redondo, quien señala que igualmente el arrendador puede optar por no subir nada, para lo que bastaría con no hacer ninguna comunicación al inquilino. Por eso la abogada recomienda siempre, a la espera de que la inflación empiece a descender como esperan los principales organismos económicos, “proponer al casero que no se aplique un incremento tan importante”. Y en muchos casos, recuerda, puede funcionar: “Ayer mismo tuve una consulta en la que el propio arrendador llamó porque el incremento al aplicar el IPC le parecía excesivo”.
Diferentes fórmulas para subir el precio
La actualización tasada de los alquileres es una posibilidad que se regula dentro de los contratos de alquiler. Vencido el contrato, con la legislación actual el casero puede pedir la renta que quiera. Pero en el periodo de duración mínima del arrendamiento (cinco años si el propietario es persona física y siete años si es persona jurídica), el alquiler solo se puede subir confirme a lo que se haya firmado. Y si no dice nada, el casero no puede pedir incremento a menos que se trate de un contrato anterior a abril de 2015.
¿Pero qué pasa cuando se contemplan otros mecanismos diferentes del IPC? En su día el legislador trató de impulsar el Índice de Garantía de Competitividad, un indicador que contendría más los precios, pero con escaso éxito, ya que es prácticamente testimonial, según las fuentes jurídicas consultadas. También puede darse el caso de que se haya pactado directamente un porcentaje o una cantidad en la que la renta sube anualmente. Es una posibilidad legal, pero en las últimas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos se acotó a que esta no supere el crecimiento del IPC. Cuando se estableció ese límite, se pensó como una manera de evitar subidas descontroladas. Nadie contaba entonces con que habría una pandemia que hundiría la actividad. Ni un rebrote posterior que dispararía la inflación hasta niveles que parecían impensables.
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