Casas más caras en 2022: ¿vuelve una burbuja inmobiliaria?

El mercado inmobiliario español se está calentando, pero no puede hablarse de una burbuja. Al menos, de momento. Esa es la opinión más extendida entre analistas y académicos. Las casas seguirán encareciéndose este 2022 al hilo del crecimiento económico y de precios. Sin embargo, las “exuberancias” de las que habla el Banco Central Europeo (BCE) -en vez de burbuja, que es un término tabú desde 2008 y de difícil categorización académica- parecen referirse al mercado inmobiliario de otros países más que a la realidad española. Aunque, en un sector cada vez más expuesto a tendencias de inversión globales, nadie descarta un contagio.

El primer problema para saber si el país vive una burbuja inmobiliaria es definir esa situación. Para Ignacio de la Torre, economista jefe de Arcano Partners, esta se vincula con la accesibilidad a la vivienda. De la Torre propone analizar la llamada ratio de esfuerzo: la parte de los ingresos que un hogar destina al pago de la vivienda. “Por encima del 35% se considera que estamos ante un mercado tensionado, y España estuvo en un 46% en 2006″, explica el analista. Pero ahora mismo, con un porcentaje “de entre el 30% y el 32%”, no se da esa circunstancia. “El problema es que las casas suban”, añade, “si lo hacen un 9% como en Alemania, o un 20% como en EE UU, esto te va a llevar a una burbuja”.

La vivienda se ha encarecido en España en 2021, contrariamente a lo que predecían hace un año muchos análisis. El Instituto Nacional de Estadística no publicará el dato oficial hasta el próximo mes de marzo. Pero la tasa anual de crecimiento, hasta el tercer trimestre se situaba en el 4,2%, con una tendencia claramente ascendente. El servicio de estudios de CaixaBank, que cuantifica el avance medio en el año que acaba de irse en un 1,9% (muy por debajo de otras fuentes), cree por ejemplo que el ritmo va a doblarse y alcanzará un 4% en 2022.

“Hay algún síntoma preocupante”, resume Gonzalo Bernardos, director del Máster de Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona. Pero el economista solo ve “peligro de una burbuja light”. Con el anglicismo deja claro que la situación es muy diferente a la de 2008: “Si no hay crisis económica y los bancos no pasan grandes apuros, solo habría una parada del mercado y los precios bajarían”, describe. En el origen de esa espiral que podría conducir a una burbuja —”nunca antes de 2024″, aclara— sitúa el desequilibrio entre la oferta de casas nuevas y la creciente demanda.

Más construcción, ventas e hipotecas

La construcción va camino de recuperar en 2021 la marca de 100.000 viviendas iniciadas. Es similar a las cifras prepandemia, pero queda muy lejos de los excesos de principios de siglo (más de 750.000 en 2006, el año récord) y para Bernardos es claramente escasa. “Al ser un número insuficiente suben los precios, muchos compradores recurren al segmento de vivienda usada y ese alud puede generar también aumentos de precio injustificados en ese segmento”, sintetiza. Desde el pasado verano, tanto las compraventas como la concesión de hipotecas han alcanzado cotas mensuales que no se veían en más de una década. La duda es si se trata de un efecto temporal por las operaciones que se quedaron paralizadas en los primeros tiempos de la pandemia.

Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, también apunta a una escasez de oferta, agravada en algunos territorios. “La construcción es mínima desde 2008″, indica, provocando tensiones “en los lugares adonde la población se mueve, como las principales capitales y otros centros de actividad productiva potente”. Pero Taltavull descarta hablar de burbuja: desde su perspectiva académica esto solo podría aplicarse a un aumento “que no está explicado por los fundamentos que empujan los precios”. Y, a su juicio, ahora mismo sobran razones para el encarecimiento, como el deseo de mucha gente de cambiar de casa desde que llegó la pandemia, una tendencia “que está ocurriendo en todo el mundo y debe ser uno de los motivos por los que los precios se han disparado en algunos países”.

El panorama internacional es poco halagüeño. Ya a mediados de 2021, un análisis de Bloomberg concluía que “los indicadores de riesgo [de una burbuja inmobiliaria] están lanzando señales con una intensidad que no se veía desde el periodo previo a la crisis financiera de 2008″. Más avanzado el año, organismos de supervisión como el BCE o la Reserva Federal alertaron de la citada “exuberancia” y de “vulnerabilidades” en los mercados de la vivienda.

Contagio entre países

El supervisor bancario de EE UU tiene precisamente un “indicador de exuberancia” que determina cuándo la evolución de precios se sale de lo razonable en función de otros parámetros económicos. EE UU, Canadá o Países Bajos se han adentrado en ese camino. España, en cambio, es el segundo país, de un total de 25, más alejado de esa situación, solo por detrás de Sudáfrica.

“No estamos a las puertas de una burbuja, pero las vulnerabilidades están creciendo tanto que sería conveniente un mayor control”, valora Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario. El también vocal del Consejo Superior de Estadística considera que España tiene unas herramientas de estudio del mercado inmobiliario “claramente insuficientes”, para valorar la situación. “Seguimos sin tener una estadística de alquileres”, lamenta a la vez que reivindica que el índice de precios de venta del INE se elabore mensualmente (actualmente es trimestral). Sin embargo, sí tiene una cosa clara: “Europa vive la subida de precios más intensa desde 2015″.

¿Se trasladarán las tendencias de otros países a España? “Sin duda”, responde Taltavull, “la cuestión es saber en cuánto tiempo”. La catedrática también cree que “podemos esperar un aumento de precios derivado de la inflación”. En situaciones de carestía general, completa De la Torre, “el mercado inversor compra casas”, una tendencia que se refuerza porque los tipos de interés en negativo “han expulsado del mercado de bonos” a los inversores más conservadores. Todos los dilemas económicos de los últimos tiempos acaban en la misma encrucijada: el BCE y la retirada de estímulos monetarios. El equilibrio, avisa Bernardos, no es sencillo: “Si suponemos que se ha aprendido la lección de 2008, que no lo sabemos, las burbujas siempre las explota una subida de tipos de interés demasiado rápida”.