Más económico (al menos en las grandes ciudades), con mucha más oferta y con un mayor margen para negociar las condiciones. Así es el actual estado del mercado de alquiler en España para los inquilinos y que, tras el estallido de la pandemia, ha cambiado de piel. Para los arrendatarios, sin embargo, la situación implica más competencia y, en algunos casos, un aumento de la morosidad. En resumen, luces y sombras para un sector que desde el primer momento de la crisis sanitaria ha sentido sus efectos.
La covid-19 solo ha sido el carburante que ha acelerado la transformación del mercado del alquiler. De acuerdo con los datos de varias firmas inmobiliarias, la bajada de los precios en septiembre en Madrid va del 1,1% al 9,43%, en términos anuales. Mientras que en Barcelona los descensos están entre un 0,1% y un 11%. La diferencia entre las cifras varía debido a que las compañías en el mercado utilizan distintas metodologías para hacer el cálculo.
Lo que es un hecho es que los precios en estas dos ciudades se están reduciendo. Lo mismo sucede en las Islas Baleares (con una bajada del 2,4%) y en las Canarias (con un descenso del 1,4%), de acuerdo con las cifras de Idealista. A partir de junio el precio de los alquileres empezó a bajar en los grandes mercados, pero en aquellos con menos demanda, como Castilla-La Mancha o Extremadura, hay una tendencia plana o incluso un poco alcista, como si no les hubiera afectado la pandemia, afirman desde el buscador inmobiliario.
Los precios en toda España en general, sin embargo, suben, pero más lentamente. En septiembre, el precio de los alquileres subió, pero ligeramente, un 0,61%, indica Ferran Font, director de Estudios en Pisos.com. “Estamos cerca de esa primera caída [interanual] a nivel nacional”, afirma Font. El primer respiro en muchos años. “La situación [antes de la pandemia] estaba ya muy tensionada”, afirma Beatriz Toribio, directora de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval).
¿La razón? Unos precios que a nivel nacional no han parado de crecer desde 2015, como consecuencia de una alta demanda (concentrada en determinados mercados, como Madrid y Barcelona), frente a una oferta de alquiler residencial relativamente rígida. En concreto, entre junio de 2015 y junio de 2020, el coste por arrendar una vivienda se disparó un 52%, según un análisis de Fotocasa. De esta manera, los españoles pagaron a mediados de año una media de 866 euros por un piso de 80 metros cuadrados frente a los 570 euros que desembolsaron cinco años atrás, de acuerdo con la firma.
Muchas más viviendas
Una de las razones para la ralentización de la subida de los precios ha sido el aumento de oferta de viviendas en alquiler. A nivel nacional, el parque de este tipo de viviendas ha aumentado un 63% en los últimos seis meses, según Idealista. En Barcelona se ha disparado un 92% y un 115% en Madrid. Este incremento ha sido provocado por el confinamiento, pues durante meses apenas se firmaron contratos de alquiler, lo que hizo que muchos inmuebles normalmente arrendados se quedaran libres, lo que provocó una acumulación de viviendas que ahora es difícil de digerir por el mercado, explica un portavoz de la compañía.
La acumulación de inmuebles en alquiler en todo el país también se ha visto avivada, según coinciden los expertos, porque no han parado de entrar al mercado viviendas provenientes de nuevas construcciones, de áreas universitarias, que no han tenido tanto movimiento y de un número creciente de alquileres turísticos que se transforman en residenciales.
Nuevas condiciones
La pandemia se ha convertido en un factor que incide en la relación inquilino-casero, explica Font. La inestabilidad laboral, con la irrupción de los expedientes de regulación temporal de empleo (ERTE) y el aumento en el número de parados ha abierto la posibilidad de renegociación el precio con el propietario para obtener una rebaja o un cambio de condiciones, subraya el experto.
Una de estas novedades es la inclusión de la llamada cláusula covid, un mecanismo jurídico que permite romper un contrato por motivos de causa mayor, derivados de la crisis sanitaria, sin que el inquilino sufra algún tipo de penalización. Actualmente se incluye como un anexo al contrato de alquiler.
En este documento, el inquilino y el propietario establecen las condiciones que se deben cumplir para renunciar al alquiler en caso de emergencia, explican los expertos de Legálitas. Este tipo de mecanismos son utilizados, en su mayoría, por locales comerciales, oficinas, pisos dedicados a estudiantes y viviendas turísticas, detallan los expertos de la Agencia Negociadora del Alquiler. Aunque, “más del 90% de los propietarios [de alquileres residenciales] se están negando a incluirla”, agregan.
Un escenario complejo
La morosidad en el mercado no para de crecer. “Esta es una de las consecuencias que ha dejado la crisis de la pandemia”, subraya Toribio, de Asval. Mientras que en marzo el indicador llegaba al 5%, al cierre del tercer trimestre se situaba en el 15%. “Nuestro temor es que estos niveles podrían crecer más si la situación económica se agrava”, resalta la directora de Asval, quien además ha indicado que las ayudas públicas para el pago del alquiler no están siendo efectivas.
En el caso específico de los créditos ICO ―puestos en marcha por el Instituto de Crédito Oficial debido a la pandemia y que consisten en un préstamo de hasta 900 euros por hogar para financiar un máximo de seis mensualidades de alquiler― no han hecho mella entre los inquilinos. “Apenas un 1,3% de nuestros asociados ha mostrado interés en ellos”, explica Toribio.
Respecto a las ayudas directas para el pago del alquiler que han puesto en marcha distintas Comunidades Autónomas, la dotación presupuestaria ha superado la demanda. Por ejemplo, en el caso de Cataluña, la partida para estas ayudas ya se ha agotado, mientras que, en la Comunidad de Madrid, la demanda triplica la oferta de los solicitantes.
Un mercado en desarrollo
“Somos un país de propietarios, pero en el que cada vez se demanda más vivienda en alquiler”, dice Toribio. De acuerdo con un análisis del Banco de España, publicado en 2019, la proporción de población que reside en una vivienda de alquiler pasó del 19,4% en 2005 al 23,9% en 2018. Dicho incremento se intensificó a partir de 2013 y se concentró en determinados colectivos, como jóvenes, inmigrantes y trabajadores temporales, y en áreas geográficas específicas, sobre todo, en Madrid, Cataluña, Baleares y Canarias.
Las dificultades económicas de estos colectivos para incrementar sus ingresos y después acceder a una hipoteca ha incidido en el aumento de la demanda de vivienda en alquiler explica el análisis del Banco de España.
Del mercado turístico al residencial
El sector de las viviendas de uso turístico perderá cerca de 9.000 millones de euros por la caída de visitas de extranjeros al país, según las estimaciones de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur). “Ha sido un año horrible”, confiesa Tolo Gomila, presidente del organismo. Las zonas más afectadas han sido las islas, por su dependencia de los visitantes extranjeros. Pero también han sufrido las grandes ciudades y los destinos de negocios como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga.
En cambio, el varapalo ha sido menor en destinos de interior, beneficiados por el turismo nacional, como Aragón, Cantabria o Galicia. Aun así, los propietarios buscan nuevas alternativas para poder seguir facturando y así pagar la hipoteca y los gastos asociados a la vivienda. Una de estas opciones es pasarse al mercado residencial, como ya lo han hecho un 64% de todos los pisos turísticos, según una encuesta de Fotocasa. En Madrid, un 25% de la oferta ha mutado y en Barcelona un 40% ha dado el salto, explica Gomila.
No es para menos. En la capital, el alquiler turístico solo equipara la rentabilidad del residencial si se logra un 80% de ocupación. Mientras que en Barcelona es necesaria una ocupación mínima de 21 noches al mes (el 70%) para que las rentabilidades se igualen, según un análisis de Alquiler Seguro.
Pero la mutación no ha sido del todo definitiva. La mayoría de los arrendatarios han apostado por cambiar al alquiler de temporada, una figura jurídica a caballo entre el residencial y el turístico. “Si cambiaran al residencial estarían obligados a hacer un contrato de cinco o siete años, pero con el de temporada pueden tener un alquiler de una duración mínima de un mes y máxima de un año”, explican fuentes de Idealista. “Los propietarios tienen la esperanza de que regrese la actividad turística”, asegura Gomila.
Un nuevo escenario
El mercado del alquiler en España dará un nuevo vuelco a partir de marzo de 2021. El pasado 27 de octubre, el Gobierno anunció que llevará al Consejo de Ministros y posteriormente al Congreso una Ley de Vivienda que limite el precio de los alquileres. Todo ello se hará en un plazo máximo de cuatro meses. Para la elaboración de la nueva legislación se contará con el apoyo de las Comunidades Autónomas, los Ayuntamientos, los sindicatos de inquilinos y otros agentes del sector.
En primer lugar, la normativa busca habilitar a las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos para que a partir del sistema de índices de referencia de precios del alquiler de vivienda (desarrollado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana) puedan establecer su índice de precios de acuerdo a una metodología objetiva y sujeto a revisión periódica.
La meta es que en base a la información recabada se aplique un límite de precio en las zonas de mercado tensionado. Para ello se establecerán mecanismos de contención, o eventualmente de bajada, tanto de los nuevos contratos como de los contratos existentes.
El Gobierno busca que la información obtenida por los sistemas de índices de precios de alquiler contengan las subidas injustificadas en los nuevos arrendamientos.
Poner límites al alquiler no es un asunto nuevo en el territorio nacional. El pasado 22 de septiembre entró en vigor la ley que regula el precio de los arrendamientos en 60 municipios de Cataluña, aunque no se aplica a los contratos anteriores a 1995, a los pisos de protección oficial o a los de obra nueva (en los primeros tres años desde su construcción).
De acuerdo con Asval, la regulación de los precios provocará un desánimo en los propietarios para poner sus viviendas en el mercado, con ello se reducirá la oferta y, consecuentemente, provocará un mayor aumento en los precios. “Lo que se debe hacer para que bajen los precios es aumentar el parque de vivienda de alquiler, que representa apenas el 2% del parque total”, concluye Toribio.
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