El impulso que vive el sector inmobiliario tras el Covid-19 ha propicidado la concesión de hipotecas, en un contexto en el que además las ofertas son muy competitivas por los bajos tipos de interés. Los expertos coinciden en que es un buen momento para endeudarse y para pedir un préstamo hipotecario, con la banca en plena batalla por los clientes. Las perspectivas de tipos en mínimos durante largo tiempo han empujado a las entidades financieras a ofrecer los precios más bajos de la historia (en torno al 2,5% de media, según Estadística), pero si además el cliente tiene un buen perfil financiero puede conseguir aún mejores condiciones. La clave está en informarse, comparar y negociar.
Las hipotecas son ahora el producto estrella de la banca. Sin embargo, ante la incertidumbre económica que todavía reina por la pandemia, los bancos se muestran selectivos y se inclinan a prestar a los clientes con mayor solvencia. Así, se abren a negociar y a personalizar sus productos ajustando su oferta si es necesario para evitar que el usuario se vaya a la competencia. Es ahí cuando rebajan los intereses e incluso liberan de las vinculaciones, sobre todo si el consumidor presenta alternativas de otras entidades.
Los recortes en los tipos llegan a ser considerables, con propuestas a tipo fijo incluso por debajo del 1% TAE, según ha podido comprobar CincoDías siguiendo el proceso de negociación con diferentes bancos de José, nombre ficticio de un padre de familia que acaba de firmar las arras para comprometer la compraventa de su futura vivienda y que prefiere mantenerse en el anonimato. Él y su mujer, ambos solventes, con trabajos indefinidos y ahorros previos, han logrado que todas las entidades que han consultado les hagan rebajas respecto a los precios oficiales. Algunas exigían bastante vinculación a cambio. No obstante, en una entidad que anuncia tipos fijos en torno al 2% TAE con la máxima vinculación, la negociación de José dio como resultado una oferta al 1,15% TAE y sin la necesidad de contratar productos ni domiciliar la nómina.
“Las ofertas de los bancos es lo único a lo que un cliente puede aspirar si no conoce otra información. Solo los que estén bien informados y sepan comparar las múltiples posibilidades que les ofrece el mercado podrán conseguir las mejores condiciones para su hipoteca”, destaca Marcel Beyer, CEO de iAhorro, que asegura que “existe una importante diferencia entre lo que se anuncia en el mercado y la realidad a la que se firman las hipotecas”. Según su experiencia, buscar varias opciones y no quedarse con la primera oferta del banco puede suponer un ahorro de hasta 41.000 euros en la hipoteca. “Cada banco tiene su estrategia y hay productos específicos para cada tipo de perfil, sin embargo, esto el cliente no lo sabe. Nosotros tenemos usuarios que vienen con la oferta de una entidad y en el 70% de los casos se la podemos mejorar”, asevera.
Muestra de lo que se puede conseguir hablando con los bancos es el notable aumento en los últimos meses de las hipotecas registradas con cambios en sus condiciones. El Instituto Nacional de Estadística (INE) señala un incremento de más del 200% en julio frente al mismo mes de 2020 en este tipo de operaciones. Las novaciones (cambios en el préstamo con la misma entidad) subieron un 240% y las subrogaciones (cambiar la hipoteca a otro banco), el 145,3%.
En general, los préstamos para vivienda contratados entre 2010 y 2015 tienen un interés de cerca del 2% o superior, que se puede mejorar fácilmente con un traslado a otra entidad dispuesta a reducirlo por debajo del 1,5% o incluso del 1%. Desde HelpMyCash afirman que un hipotecado puede ahorrar cerca de 30.000 euros de media en intereses si se subroga a otro banco.
A la hora de conseguir una hipoteca y optar a mejores condiciones financieras, varios aspectos son claves:
Cuantos más ingresos y ahorros previos, mejor: Hay que tener buen perfil financiero. Si la nómina es buena, hay más posibilidades a la hora de negociar. “Los bancos te verán con buenos ojos y la aprobación del préstamo será más fácil de lograr”, aseguran en la agencia inmobiliaria online Housy.com. Según el Banco de España, la cuota de la hipoteca debe ser inferior al 35% de los ingresos.
Además, por regla general, tener ahorros es uno de los requisitos esenciales para conseguir un préstamo hoy en día, ya que los bancos suelen financiar entre el 70% y el 80% de los préstamos hipotecarios, de manera que el cliente debe afrontar entre el 20% y el 30% del desembolso total al inicio de la hipoteca. Sin embargo, los bancos están recuperando el ánimo de prestar con unas condiciones muy favorables y en ocasiones están dispuestos a abrir la mano. “Es posible, aunque difícil, conseguir una financiación al 100% de la hipoteca si se dan una serie de circunstancias. En realidad, conseguir más o menos financiación dependerá del perfil del cliente y de los criterios del banco”, explica Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC).
Lograr una tasación superior: Un truco conocido para conseguir una hipoteca si no se tienen muchos ahorros es lograr un valor de tasación superior al valor real del inmueble, un proceso en el que interviene más la fortuna que el perfil. “Muchos bancos toman como referencia el valor de la tasación para conceder la hipoteca”, señala la Puigdevall, quien prosigue que, “si se consigue un valor de tasación muy superior al 80% del valor real de la venta, en la práctica se estará obteniendo una financiación mayor”.
Estabilidad laboral: Con todo, es necesario tener ingresos regulares y estables. El departamento de riesgos del banco se encarga de comprobar que el cliente será capaz de afrontar la cuota hipotecaria todos los meses sin impagos ni retrasos.
Tener vínculos con la entidad: Lo primero que se debe hacer es solicitar la hipoteca en la entidad habitual. Al ser cliente, el banco tiene más fácil acceder al historial económico. Y si además se tienen contratados otros productos bancarios como cuentas, seguros o fondos y planes de pensiones, hay más posibilidades de negociar con éxito.
No mentir al banco: No aportar honestamente toda la información que la entidad nos requiera, como los ingresos reales o los gastos generará desconfianza cuando el banco lo averigüe por su cuenta. Igual que hay que ir con la verdad por delante, también hay que exigir transparencia y resolución de todas las dudas al comercial del banco.
Consultar un simulador hipotecario: Hay multitud de simuladores hipotecarios en los que se pueden introducir los datos de la operación y tener idea de cuál sería la cuota a pagar en función del importe financiado y el tipo de interés aplicado, así como los gastos de constitución de la hipoteca. Hay que ir a negociar con los deberes hechos, con información y las ideas bastante claras.
Es importante comprobar todas las opciones: lo que se pagaría con una hipoteca variable y con una fija. Actualmente, los bancos se decantan por ofrecer tipos fijos dados los mínimos históricos del euríbor. Con los tipos fijos el cliente se asegura tranquilidad, pero las entidades ingresan más que con los variables. Elegir una opción u otra dependerá de muchas circunstacias, del perfil de riesgo, etc.
Según el último informe elaborado por el Centro de Estudios de Trioteca, una plataforma digital que acompaña al usuario en el camino hipotecario, las solicitudes de hipotecas a tipo de interés fijo han crecido casi cinco puntos en el tercer trimestre de 2021 con respecto al segundo trimestre, pasando del 90,9% del total al 95,1% actual. El tipo de interés mediano firmado en hipotecas fijas es de 1,10%, la media trimestral más baja del 2021, mientras que en las hipotecas de tipo variable, la media se sitúa en el 0,93%.
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