La epidemia del coronavirus ha dejado una nueva normalidad en el mercado del alquiler. Un trimestre de caídas de precios, que se generalizaron en las grandes ciudades a principios de verano, ha hecho que arrendar una casa el pasado septiembre fuera más barato que un año atrás tanto en Madrid como en Barcelona. En eso coinciden los datos de los principales portales inmobiliarios, que apuntan hacia la misma tendencia en el resto de ciudades españolas con más de medio millón de habitantes: o ya presentan caídas interanuales o cada vez se están aproximando más a ese escenario.
Las últimas estadísticas publicadas por Idealista y Pisos.com, así como los datos de Fotocasa adelantados a EL PAÍS, coinciden a grandes rasgos con un verano agitado: mes tras mes, los pisos se han abaratado desde julio en las grandes urbes. Solo el dato de Valencia en agosto y de Zaragoza en septiembre (con dos de los tres portales dando crecimientos) se salen de esa norma. En todos los demás casos, al menos dos de las fuentes, y con frecuencia las tres, coinciden en rentas a la baja.
Dentro del espectro negativo de cifras, los porcentajes oscilan entre un movimiento nulo (Idealista señala que los alquileres se congelaron en Zaragoza en agosto, y en Barcelona y Sevilla en septiembre) y el 2,95% de caída que Pisos.com registró en Málaga en septiembre. Es una diferencia considerable al medir la variación mensual; es decir, cuánto baja el precio un determinado mes respecto a lo que se pagaba el mes previo. En la mayoría de casos, ese retroceso no llega al 2%.
Pero ese goteo continuo de bajadas ligeras, y no tan ligeras, está teniendo efecto en la variación interanual de precios. Esta mide lo que vale alquilar un determinado mes respecto a lo que se pagaba en ese mismo mes un año antes. Y ahí la tendencia de los portales converge cada vez más. No hay duda de que en Madrid y Barcelona, ciudades que protagonizaron el último ciclo alcista de rentas y estaban en máximos históricos, son más baratas que hace un año.
¿Cuánto ha bajado el precio en las dos grandes metrópolis? Fotocasa considera que el mes pasado los alquileres en Madrid eran un 2,6% más baratos que en septiembre de 2019; diferencia que Idealista eleva al 3%. Para Pisos.com, que es el que recoge caídas anuales más significativas en todos los casos, las viviendas en la capital eran un 9,43% más baratas que 12 meses antes. En el caso de Barcelona, las caídas interanuales oscilan del 4% al 11,26%. En dinero, eso se expresaba en una horquilla que va de los 15,89 euros por metro cuadrado que se pagaron en Madrid, según Fotocasa, a los 18,58 euros que valía alquilar en Barcelona, según Pisos.com.
Mercado en retroceso
Ni los porcentajes ni los importes medios de las rentas coinciden porque cada portal emplea su propio método estadístico. Hay que tener en cuenta, además, que estos se basan en precios de oferta, más elevados que los reales porque en la negociación los inquilinos pueden lograr una rebaja sustancial sobre lo que se pide. No obstante, a falta de una estadística oficial que refleje las oscilaciones mensuales, las webs inmobiliarias se consideran un indicador fiable de las tendencias del mercado de alquileres.
¿Y qué pasa en el resto de municipios con más de 500.000 habitantes? Para Idealista, las rentas siguen más altas que hace un año, pero por la mínima en Valencia, Sevilla y Málaga. Zaragoza, la más barata de todas en términos absolutos, resiste un poco mejor y está un 1,1% por encima de los niveles de septiembre de 2019. En el extremo opuesto, Pisos.com es la que detecta las caídas anuales más bruscas y sitúa a todas las urbes con retrocesos de precios de al menos el 6%. Para Fotocasa, solo en Sevilla los alquileres eran en septiembre más altos que 12 meses antes (un 0,7%).
A pie de calle, la sensación apunta a un mercado en retroceso. “El dinamismo que existía anteriormente en el alquiler ahora ha cambiado”, apunta Jaime Cabrero, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid. El experto apunta como causas a la “mayor lentitud” para cerrar operaciones y al “aumento de la oferta de inmuebles que proceden del sector turístico”, que cifra hasta en un 20%.
Para el economista Gonzalo Bernardos, la situación es peor de lo que reflejan las estadísticas porque muchos propietarios “no bajan el precio en el portal, lo bajan al negociar”. “Hay gente que dice que ve el mercado destrozado: una empresa que igual en un mal momento tenía 30 viviendas por alquilar, ahora tiene más de 100”, añade el director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona. Como causas que inciden en las grandes ciudades, destaca el retroceso del turismo y del alquiler de temporada, vinculado a estudiantes o desplazamientos por motivos profesionales.
Lo que está claro es que la pandemia ha provocado una situación impensable hace unos meses. Entonces, como resultado de las tensiones acumuladas durante años, podían verse ajustes puntuales en lugares como Barcelona. Pero el nivel de generalización que han alcanzado las bajadas no se veía en algunas series estadísticas desde 2013.
La duda es hasta cuándo seguirán abaratándose las rentas. Para Cabrero, “es la propia evolución de la economía la que está provocando estos cambios y es factible que en los próximos meses se consoliden determinadas tendencias a la baja”. Bernardos pone fecha y señala que las caídas se mantendrán “seguramente hasta el primer semestre de 2022”. En las crisis, explica, “el colectivo que alquila es más precario y tarda más tiempo en recuperarse”.
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