Entre el 60% y el 70% de de las compraventas de viviendas que se realizan en el país se financian a través de una hipoteca, según el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Contratar un préstamo hipotecario es un compromiso a largo plazo que implica una de las mayores inversiones que realiza una persona a lo largo de su vida. Por ello, antes de contratar un préstamo de este tipo, resulta crucial hacerse algunas preguntas:
1. ¿Cuánto debo tener para comprarme una casa?
Las entidades bancarias financian hasta el 80% del valor de compra o de tasación del inmueble. “Esto supone que el 20% restante, lo que se conoce como la entrada de la casa, deberá aportarlo el comprador de la vivienda”, afirma Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Real Estate de Intrum España y director de negocio de Solvia. “El futuro propietario tiene que asumir también los gastos asociados a la compraventa (impuestos, notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad), que suponen entre un 10% y un 15% adicional”, resalta.
Por ejemplo, si se quiere comprar una casa tasada en 100.000 euros, el futuro propietario debe tener ahorrados entre 30.000 y 35.000 euros.
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2. ¿Qué gastos conlleva la compra de una casa?
El gasto más importante asociado a la compra de un inmueble lo constituyen los impuestos. Si la vivienda que se quiere adquirir es de obra nueva, el comprador tendrá que pagar el impuesto sobre el valor añadido (IVA) correspondiente, que es de un 10% en todo el territorio español, a excepción de Canarias, donde se paga el impuesto general indirecto canario (IGIC), del 6,5%. Además, también hay que abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que suele oscilar entre el 0,5% y el 2% según la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble. En una vivienda de segunda mano, solo se debe abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que suele rondar entre el 6% y el 10% del precio de la vivienda, según la región.
Además, hay que hacer frente al pago del notario correspondiente a la escritura de compraventa, cuyo precio se sitúa entre los 600 y los 900 euros; y a la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, que tiene un coste de entre los 600 y los 1.000 euros. Asimismo, si el futuro propietario decide contratar los servicios de una gestoría, también tendrá que abonar su coste.
También hay que tener en cuenta que la contratación de una hipoteca también lleva asociados unos gastos que debe asumir el comprador, como la tasación o la comisión de apertura. No obstante, entidades como Banco Sabadell no aplica esta comisión actualmente.
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3. ¿Cuánto dinero debo destinar a la hipoteca?
Una hipoteca es un compromiso financiero a largo plazo, ya que tarda en amortizarse entre 24 y 25 años de media, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). El Banco de España recomienda no destinar más del 30% de los ingresos mensuales a las cuotas del préstamo hipotecario. En caso de disponer de otras deudas, como la letra de un coche, este porcentaje puede incrementarse hasta el 35%.
“Al pago de la hipoteca se tendría que destinar como máximo un 35% de los ingresos netos”, explica Laura Forradellas, especialista en hipotecas de Banco Sabadell de Sant Cugat del Vallès (Barcelona).
4. ¿Qué plazo de amortización me conviene más?
El plazo de amortización influye en las cuotas de la hipoteca. En este sentido, Forradellas señala que alargar este plazo permite disminuir la cantidad de dinero que se paga al mes por el préstamo. No obstante, hay que tener en cuenta que a mayor plazo, se pagan intereses durante más tiempo.
5. ¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?
Las hipotecas a tipo fijo son aquellas cuyas cuotas se mantienen estables durante toda la vida del préstamo. Por el contrario, las hipotecas a tipo variable son aquellas en las que la cantidad a pagar se revisa de forma periódica y que dependen de un índice de referencia, que en España suele ser el euríbor. Si el euríbor sube, también lo hará la cuota mensual y viceversa.
“Si el comprador valora la seguridad, es mejor decantarse por las hipotecas fijas”, dice Juan Villén, responsable de hipotecas en Idealista. Por su parte, la hipoteca variable ofrece la oportunidad de beneficiarse de determinados contextos económicos como el actual (el euríbor se encuentra en valores negativos), pero asumiendo el riesgo de que este índice puede subir.
Según el INE, seis de cada 10 hipotecas firmadas en 2021 fueron a tipo fijo, la tasa más alta en 18 años.
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6. ¿Hipoteca bonificada o sin bonificar?
Una hipoteca bonificada es aquella en la que se ofrecen mejores condiciones económicas a través de un tipo de interés nominal (TIN) más reducido. Para ello, se debe contratar junto con el préstamo hipotecario un seguro de vida, de hogar y de protección de pagos, así como domiciliar la nómina. La hipoteca bonificada puede llegar a reducir hasta un punto porcentual el TIN, frente a una sin bonificación.
7. ¿Cuándo acudir al notario?
A la hora de contratar una hipoteca, el titular debe acudir en dos ocasiones al notario: la primera, para revisar el contrato hipotecario y que el notario de fe, mediante la firma del acta notarial, de que el futuro propietario entiende las condiciones del contrato que va a firmar, y sus derechos y obligaciones. La segunda, para la firma de la hipoteca.
El pago de los servicios del notario lo asume la entidad bancaria desde la entrada en vigor de la ley de hipotecas en junio de 2019 y oscila entre el 0,3% y el 0,5% del préstamo hipotecario, según Idealista. Además, “es el cliente quien elige al notario”, asegura María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado.
8. ¿Necesito asesoramiento para comprar una vivienda?
Antes de contratar una hipoteca es recomendable contar con el asesoramiento profesional de un experto de confianza como el de la entidad bancaria, que podrá aconsejar lo que más conviene de acuerdo a cada situación económica particular y responderá cualquier duda que surja a lo largo del proceso.
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