El mercado hipotecario sigue aletargado. El intenso retroceso de la primera ola del coronavirus, con caídas interanuales a dos dígitos en todos los meses entre marzo y julio de 2020, solo dejó una reacción en septiembre, cuando subió un 18%. Desde entonces, la recuperación no ha tenido continuidad y los préstamos para comprar casas se han situado en una especie de atonía. Un ejemplo de ello es noviembre, cuando se constituyeron 28.756 hipotecas sobre viviendas, lo que es un 2,4% menos que en el mismo mes de 2019. Ello pese a que los datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran también que las políticas monetarias para contener el coronavirus están teniendo un efecto sobre los precios de los créditos: las hipotecas a tipo fijo firmadas en noviembre fueron las más baratas de la historia.
Concretamente, la estadística del INE señala que el tipo medio de los préstamos con interés no variable se situó en el 2,77%. Hasta ahora, la marca más baja era el 2,84% que habían marcado en septiembre, dos meses antes, lo que significa un salto notable. En el tiempo anterior a la pandemia, el interés fijo iba abaratándose pero a un ritmo muy lento. Era precisamente otro mes de noviembre, el de 2019, el que tenía el récord de los préstamos más baratos con el 2,99%, una marca destacada porque lograba bajar del 3%, pero que no tuvo continuidad en los meses siguientes. Hasta que llegó el coronavirus: todos los meses desde marzo de 2020 las hipotecas no variables se han situado por debajo de esa barrera del 3%.
En conjunto, contando todos los préstamos fijos y variables (que son ligeramente mayoritarios), noviembre deja un tipo de interés medio del 2,45%. Eso significa que no son las hipotecas más baratas de la historia por muy poco. Ese honor corresponde todavía a septiembre de 2020, cuando el interés medio fue del 2,44%. El motivo es que las hipotecas variables, aunque más baratas que las fijas, acusan la incertidumbre de una pandemia que se está alargando y se situaron en el penúltimo mes del año en el 2,19%, es decir, por encima de la marca mínima de septiembre (2,12%) y también de lo que marcaban en verano o en los primeros meses de la crisis sanitaria. Hay que precisar que la estadística se refiere al tipo de interés medio que tienen las hipotecas para la compra de vivienda en su primer año: es decir, no se recogen fenómenos como el de los préstamos variables, que normalmente arrancan unos años a tipo fijo y pasan luego al variable.
Paso atrás
De vuelta al volumen total del mercado, los datos del INE muestran que los préstamos acumulados entre enero y noviembre se sitúan un 7% por debajo de los niveles de 2019. Es un mal dato para un sector que crecía antes de la pandemia, pero no una debacle. Resiste mejor, por ejemplo, que las ventas de vivienda, que están en niveles entre un 20% y un 30% más bajos. Esto se asocia con el hecho de que la pandemia ha afectado más a las compras con perfil de inversión (más propensas a pagarse al contado) que a aquellas que se hacen por necesidad (es decir, para una familia que desea tener una casa o cambiar la que tiene). Si en diciembre no se producen grandes sobresaltos, las hipotecas sobre viviendas acabarían 2020 en un nivel intermedio entre lo que marcaron en 2017 y lo que marcaron en 2018. Es un paso atrás, pero relativamente pequeño frente al golpe que ha asestado la crisis a otros sectores.
Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa, destaca que noviembre trajo “el mayor número de hipotecas firmadas durante la pandemia”. “Es una realidad que el número de hipotecas firmadas ha cogido buen ritmo desde la desescalada y llevamos varios meses consecutivos superando las 26.000 hipotecas firmadas al mes”, añade López en un análisis remitido a los medios. Para Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, los datos conocidos este miércoles “son una muestra más de la recuperación, que no el rebote, en el volumen de transacciones hipotecarias que llevamos observando en la segunda mitad de 2020, confirmando que el mercado carece de fuerza suficiente para sobrepasar los niveles anteriores a la pandemia”.
En volumen de capital prestado, por ejemplo, las cifras prácticamente se mantienen en los mismos niveles que el año pasado. En noviembre los préstamos concedidos para la compra de vivienda sumaron 3.930 millones de euros, un 3% más que en el mismo mes de 2019. En el acumulado anual (es decir, sumando los primeros once meses de 2020), este indicador está solo un 0,2% por debajo del año previo. El importe medio de las hipotecas en noviembre fue de 136.676 euros, un 5,5% más alto que doce meses antes.
Tercera ola
“Se confirma la clara tendencia a la normalización”, indica en un análisis Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com. El experto cree que las cifras del INE muestran que comenzó “a superarse el impacto de la segunda ola [de la pandemia] en el sector”, pero también advierte que “en un periodo de incertidumbre tan acusada como el actual, deberemos esperar [para ver] cómo el mercado deja atrás la segunda ola y recibe el impacto de la tercera, a la espera de que la vacuna ofrezca la estabilidad necesaria”.
Por último, las cifras son algo menos halagüeñas cuando se observa el conjunto del mercado hipotecario y no solo el de viviendas. Dicho de otra manera: las casas están resistiendo mejor que otros activos inmobiliarios. En noviembre el número total de fincas hipotecadas (lo que suma rústicas y todo tipo de urbanas, incluyendo las viviendas) fue de 38.974, un 7% menos que en el penúltimo mes del año anterior. El capital prestado, 5.592 millones, fue un 3% inferior. En el acumulado de los once primeros meses de 2020 el número de préstamos totales resiste incluso mejor que la vivienda (-6,3%), pero el volumen de capital está un 5,5% por debajo de los niveles de 2019. Destaca el mal comportamiento de las fincas rústicas: con un 18% menos de hipotecas y un 21% menos de capital prestado.
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