“Ahora estamos mucho más tranquilos. ¿A dónde iba a ir yo con mis cinco chiquillos?”, comenta Manuel, tras la adquisición por parte del Gobierno valenciano del edificio donde vive en Algemesí, a 36 kilómetros de Valencia, aplicando el derecho de tanteo (adquisición preferente). Él cobra la renta de inclusión autonómica y paga un alquiler social de unos 60 euros al mes que ahora debe abonar a la Generalitat. “Los gitanos y los marroquís nos llevamos bien”, añade, mirando a su vecina Asmaa. Esta madre de una hija sonríe y dice que tanto ella como sus amigas marroquíes están contentas y que todo el mundo tiene que ser responsable y contribuir a tener la finca limpia. Por su casa paga un alquiler mensual de 150 euros.
El inmueble, ubicado en el barrio del Raval, consta de 98 viviendas. Fue levantado al calor del boom del ladrillo y su constructora se vino abajo con el estallido de la crisis de 2008. Pasó entonces a manos de su acreedor, el Banco Sabadell que, después de algunos años, quiso deshacerse de la propiedad. “Al Ayuntamiento nos llegó la información el año pasado de que se podía vender a un fondo buitre, lo que hubiera sido un problema muy grave porque la gente que vive allí tiene un alto grado de vulnerabilidad. Entonces nos dirigimos a la Generalitat a ver qué podíamos hacer”, explica la alcaldesa, la socialista Marta Trenzano.
Recién aprobado el decreto que modificaba y reforzaba el derecho autonómico de tanteo y retracto, la Consejería de Vivienda, que dirige el vicepresidente Rubén Martínez Dalmau, adquirió el edificio con una inversión total cercana a los 900.000 euros. Las viviendas, de 80 y 100 metros cuadrados, formaban parte de un paquete de 218 compradas al banco. “Hemos adquirido viviendas que iban a parar a un fondo de inversión y algunas de esas casas tenían un valor de 1.000 euros, un precio que si el banco hubiera ofrecido a cualquier persona probablemente no hubiera dudado”, resalta Dalmau, de Unides Podem.
Apremiada por la escasez de viviendas públicas —un mal casi endémico de España, que con un parque social del 2,5% respecto del total de casas presenta uno de los porcentajes más bajos de Europa— la Generalitat Valenciana optó en junio del año pasado por extender su derecho al tanteo y retracto. Un decreto, inspirado en legislación que había aprobado previamente Cataluña, sitúa a esta comunidad “en la vanguardia de las políticas de vivienda en España”, según Dalmau. La principal novedad del texto consistió en lo que denomina “transmisiones singulares”, sobre las que la Administración valenciana se reserva la adquisición preferente si iguala las condiciones que ofrece el comprador.
Recurso del PP
El decreto entiende por transmisiones singulares aquellas en que se venden más de 10 viviendas, o más de cinco si estas suponen al menos el 80% del edificio. Pero también cualquier dación en pago, ejecución hipotecaria o venta extrajudicial en sede notarial. Lo hace de manera retroactiva (se aplica a cualquier operación posterior a la ley autonómica de vivienda de 2004) y sin límite en transmisiones posteriores.
Estos aspectos motivaron tensiones en la coalición de gobierno (el llamado Consell del Botànic II, con PSPV-PSOE, Compromís y Unides Podem) y duras críticas de la oposición. “Debería escucharse al sector, en vez de sacar decretos expropiatorios de vivienda, ya que las transmisiones de viviendas procedentes de embargos o que formaron parte del parque público están a perpetuidad sometidas a la posibilidad de que la Generalitat tenga a bien ejercer el derecho de tanteo y retracto”, valora Isabel Bonig, líder del PP en la Comunidad Valenciana. Su partido ha presentado un recurso admitido a trámite por el Tribunal Constitucional.
Alejandro Fuentes-Lojo, un abogado experto en derecho inmobiliario, opina que el problema de este tipo de medidas “es que obstaculizan mucho el mercado” por los plazos (la Administración valenciana se da dos meses para responder si ejerce el tanteo) y “obliga a las partes de una compraventa a tomar muchas precauciones”. “Mediante la información registral se salvaguarda el interés del ciudadano a no ser objeto de un hipotético retracto de su adquisición, un ciudadano bien informado no debe preocuparse”, señala Begoña Longás, decana de los registradores de Valencia. Voces críticas de este colectivo y del de notarios contribuyeron a que la Consejería sacara una circular interpretativa que limitaba algunos supuestos de la ley (por ejemplo, la notificación de transmisiones de personas a sus descendientes, que el decreto no excluye explícitamente).
Seis veces más compras
En línea con otras fuentes críticas con la medida, Fuentes-Lojo admite que modificar el derecho de tanteo “es evidentemente una fórmula muy útil para ampliar el parque inmobiliario por parte de la Administración”. A ello se acoge la Generalitat, que exhibe las cifras del año pasado: frente a 51 nuevas viviendas públicas incorporadas en 2019, el año pasado fueron 321. La gran mayoría (235 casas) se captaron por tanteo y retracto y el resto por otros procedimientos (adquisición directa en casos de urgencia y concursos de compra). “Ha sido un récord de muy difícil comparación, con lo cual se demuestra que el decreto sirve”, defiende Dalmau, quien destaca que esta vía permite comprar más barato: de media la Generalitat pagó 39.000 euros por piso, frente a 79.000 euros en los incorporados por concurso. También es más barato, dice, que promover directamente.
Las estimaciones del departamento que dirige Dalmau, con miles de peticiones de vivienda social no resueltas, apuntan a una necesidad de unas 34.000 casas, frente a las 17.000 que hay ahora mismo en la comunidad, sumando las que están en manos de ayuntamientos. Siguiendo con la misma vía, este año prevé añadir 650 viviendas (400 por tanteo y retracto) con una partida de 36 millones de euros. “Hemos multiplicado por cinco el presupuesto [con respecto al último ejercicio en que gobernó el PP]”, asegura el consejero de Podemos, quien rechaza que el decreto sea expropiatorio (“pagamos al vendedor el mismo dinero que le hubiera pagado el comprador”) y sostiene que la intervención es necesaria para “frenar la especulación”.
Aunque la mayoría de actuaciones se dirigen a grandes operaciones de compra entre empresas, el vicepresidente valenciano argumenta la necesidad de mantener el derecho también en supuestos que afectan a particulares. Esto permite intervenir en casos en que una familia podría verse expulsada de su vivienda mediante un proceso de ejecución hipotecaria o una dación en pago, dice Dalmau, quien subraya la colaboración con los municipios y la finalidad social del decreto: “Las viviendas se compran para ponerlas a disposición de la gente”.
Un barrio con ayuda social
Es el caso de la operación de Algemesí, asociada con un proyecto de reinserción y ayuda social casi tan importante como evitar el desahucio de familias vulnerables, según el Ayuntamiento. Ahora las autoridades están en la fase de regularizar la situación de todos los inquilinos, de establecer un administrador de la finca y de contar con más trabajadores sociales para buscar soluciones a los numerosos problemas que se plantean. “Es verdad que estamos más tranquilos. Nos iban a echar de las casas, ¿no?”, cuenta Elena, quien vive con “una niña en acogida” y un subsidio de 430 euros de su marido.
Algunos vecinos del edificio de Algemesí se reúnen en el centro de participación ciudadana para explicar su experiencia. En el empobrecido barrio, separado por las vías del tren del centro de la población de 27.000 habitantes, el centro social se ha convertido en un lugar clave para la convivencia. Sus responsables subrayan el trabajo de integración desarrollado por el proyecto Activa Raval y realizado por los vecinos: desde el taller hasta un pequeño escenario de flamenco, pasando por los dibujos de una guardería. “Cuando los vecinos participan y toman algo como propio, lo cuidan y lo respetan”, comentan las trabajadoras.
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