Hay mucho apetito por comprar vivienda en España. Tanto que, si se observan los datos del mercado inmobiliario, nadie diría que el país sigue plantando cara a una pandemia que ya va por su sexta ola y que estos días registra récord histórico de infectados. A falta de que el INE haga públicos los datos de los dos últimos meses del año, todo parece indicar que se superarán de largo las 500.000 compraventas, una cifra no vista desde 2008.
La euforia compradora se ha instalado en el mercado, donde ha subido de forma importante la temperatura aunque, de momento, no hay signos de fiebre. “La reactivación del consumo tras el confinamiento, con una demanda embalsada con nuevas necesidades, unido a una mejor tasa de ahorro de las familias y las buenas condiciones de financiación han provocado un incremento interanual de casi el 40% en las transacciones de vivienda registradas durante los diez primeros meses de 2021, y de casi el 10% en comparación con el mismo periodo de 2019″, según José Luis Bellosta, presidente de Solvia.
Las viviendas a estrenar ganaron protagonismo. Hasta octubre, la venta de obra nueva avanzó un 39% interanual y las transacciones de segunda mano crecieron un 35%. La mayoría de esas adquisiciones fueron para uso propio y se centraron en la búsqueda de viviendas con mayores superficies, algo “que se había ralentizado durante los trimestres centrales de 2021 y que volvió en el último trimestre del año”, plasma Tinsa en su estadística realizada a partir de sus tasaciones. Aunque también se cerraron operaciones de manos de ahorradores, atraídos por la alta inflación (en diciembre se colocó en el 6,7%) y el repunte de la rentabilidad del alquiler. En el segundo trimestre de 2021, la rentabilidad de la vivienda (alquiler más variación de precios) se colocó en el 7% anual, frente al 5,2% de 2020, según el Banco de España. Prueba del creciente interés de los inversores, que suelen comprar con recursos propios, es que la firma de hipotecas hasta octubre sumó más de 348.376, mientras que en ese mismo periodo se compraron 467.509 casas (más de 119.000 inmuebles cambiaron de manos sin financiación).
Los tipos de interés históricamente bajos y el miedo a una posible subida fueron los grandes aceleradores de la compra de vivienda en 2021, aunque lo cierto es que no se esperan cambios en este sentido, al menos este año. Estos bajos costes de financiación mantuvieron la tasa de esfuerzo por debajo de la media histórica (en el 30% del salario bruto anual, frente al 34% histórico), según Bankinter.
Y mientras las ventas se disparaban a tasas de dos dígitos, los precios trataban de contenerse. El precio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 4,3% de media en 2021, con diferencias importantes entre territorios, según Tinsa. El grueso de las comunidades registró crecimientos medios de precios entre el 2% y el 6%, con País Vasco (9,4%), Baleares (9,3%) y Galicia (6,8%) a la cabeza. Si se atiende solo a la obra nueva, el precio creció un 3,1% en 2021, hasta los 2.551 euros por metro cuadrado, según el informe de tendencias de Sociedad de Tasación.
Los ciudadanos seguirán comprando casas en 2022, aunque se cree que de forma más moderada. El portal Idealista calcula que las compraventas “posiblemente se mantengan por encima de las 550.000 unidades”. En términos porcentuales, José Luis Bellosta habla de crecimientos de entre el 5% y el 10%. Y si hay una certeza para 2022 es que los precios subirán de nuevo, aunque —como es habitual— no hay consenso entre los expertos sobre la cuantía. Bankinter sostiene un 2% de subida, Solvia habla del 3%, Caixabank contempla un alza del 4% y las previsiones de la Asociación Española de Análisis de Valor apuntan a un incremento del 5% en vivienda nueva y del 6% en las casas usadas.
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Sin embargo, que al mercado le vaya mejor o peor, que venda más o menos, que construya más o menos y que se encarezca más o menos va a depender de distintos factores. El sector se enfrenta a riesgos como la elevada inflación y, sobre todo, el peligro de que sea estructural y no transitoria, algo que puede erosionar la confianza del consumidor en la recuperación y su poder adquisitivo, lo que frenaría la demanda. “Supondría una merma de la capacidad de ahorro de los españoles, así como una menor capacidad de financiación, tanto por falta de ahorros como por hacer frente a las cuotas con un endeudamiento razonable”, señala Idealista en una nota.
Hay más riesgos e incertidumbres. “La fuerte subida de precios de la mayoría de los materiales de construcción y los problemas de abastecimiento harán que suban los precios en el sector inmobiliario, en general, y de la vivienda en particular”, expone José María Basañez, presidente de Tecnitasa. De hecho, Basañez, que también preside la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (Atasa), da cuenta de promociones que están sufriendo retrasos en sus calendarios. Si esto se extiende, provocaría “un gran incremento de costes, una disminución temporal de la oferta y la consiguiente subida de los precios de venta”.
A todo ello se añade un panorama fiscal caracterizado por subidas de impuestos vinculados al sector inmobiliario: modificación del impuesto de plusvalía y entrada en vigor desde el primer día de enero del nuevo valor de referencia del catastro, que será la base imponible del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), el de sucesiones y donaciones y el impuesto sobre el patrimonio.
En cuanto al mercado del alquiler, las previsiones apuntan a que habrá un punto de inflexión este año, con una recuperación de la demanda y del precio, que cayó un 4,5% en 2021. Primero, en las grandes ciudades; luego en el resto del país. El presidente de Tecnitasa considera que las rentas subirán en una proporción “similar o incluso mayor” que los precios de venta.
No hay que olvidar que en 2021 el mercado contaba con más oferta —llegó a ser más del doble en los principales mercados por la llegada de viviendas turísticas, pisos de estudiantes…— y los precios bajaron con fuerza, “hasta un 15% en ciudades como Madrid o Barcelona”, dicen en Fotocasa. La pandemia pinchó la burbuja del alquiler, que “desde 2015 ha registrado un incremento del 41%”, señalan en el portal.
Aunque el panorama está cambiando. El stock mengua desde el verano pasado y esta reducción es la que “provoca que lentamente los precios se vayan tensionando”, dicen en Idealista. Si la oferta se sigue reduciendo a lo largo del año, los precios comenzarán a crecer de forma paulatina, creen en el portal. Hasta un 5% de subida de las rentas para 2022 pronostican en la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), aunque en este punto tampoco hay acuerdo entre los analistas.
El mercado del arrendamiento estrenará nuevas reglas de juego con la entrada en vigor, durante el segundo semestre, de la ley de vivienda, que limita los precios del alquiler e impone un recargo a los pisos vacíos. Aun así, los controles de precios no estarán vigentes hasta finales de 2023 o principios de 2024. Desde Bankinter consideran que los cambios legislativos relacionados con la actividad del alquiler “tendrán una aplicación práctica geográficamente limitada que no alterará sustancialmente el status quo actual, salvo tal vez en ubicaciones muy concretas”.
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