Una agencia inmobiliaria no puede cobrar dinero por el simple hecho de enseñar un piso a un potencial comprador. Es lo que ha intentado hacer una pequeña agencia de Jerez de la Frontera (Cádiz) con una mujer que había firmado una hoja de visita y a la que demandó por no pagarle unos honorarios del 3% del precio de la venta con un mínimo de 3.000 euros, una cláusula que había colado en esa hoja de visita. La mujer acabó comprando la casa directamente al vendedor. La Audiencia Provincial de Cádiz, en una sentencia de marzo de 2021, señala que la hoja de visita firmada por el demandado es contraria a la normativa protectora de consumidores y usuarios.
La sentencia vuelve a poner el foco sobre las agencias inmobiliarias y las comisiones que cobran. El asunto sigue generando demasiadas dudas entre los usuarios de estos servicios, que no son pocos. “En España cerca del 70% de las compraventas se realizan con la intervención de un agente inmobiliario”, afirma José María Alfaro, coordinador general de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI).
El sector, una actividad económica que no está regulada legalmente, lleva años luchando por deshacerse de la mala imagen que arrastra. Es cierto que ha soltado mucho lastre y unas cuantas ovejas negras desde la crisis económica de 2008, pero de vez en cuando aparecen agencias poco profesionales que se sirven de prácticas comerciales desleales para hacer caja.
No obstante, para el grueso del sector la sentencia no supone descalabro alguno, puesto que la gran mayoría no cobra por enseñar casas. “Esta sentencia puede tener utilidad para eliminar mala praxis o picaresca de oficinas que pretenden instrumentar una mera visita, pero no afecta a las oficinas profesionalizadas”, señala Celina Sáez, que dirige la asesoría jurídica de Re/Max España. Porque en las agencias “se diferencia entre el parte de visitas y otro tipo de documentos, como encargos de prestación de servicios”, apoya Miguel Ángel Pérez, director del departamento jurídico de Tecnocasa. En definitiva, una hoja de visita solo genera el “derecho de la agencia a que el vendedor reconozca a ese cliente como un futuro o hipotético comprador; no es un contrato”, zanja Jesús Manuel Martínez, secretario general de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei).
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Cosa distinta es cuando el cliente recibe servicios de intermediación o de representación, trabajos por los que la agencia debe cobrar sus honorarios, que varían entre el 3% y el 6% del precio de compraventa de la casa. Para algunos consumidores sigue sin quedar claro quién debe pagar: si el que compra o el que vende. El asunto provoca acalorados debates en algunos foros digitales.
Lo más frecuente es que sea el propietario quien encargue a la inmobiliaria la venta de un piso. En este caso, es el vendedor quien paga los honorarios. Pero hay agentes que prestan servicios de representación exclusivos al comprador y cobran a este o incluso reparten la comisión con otra agencia participante. Y luego hay agencias que cobran a las dos partes, como es el caso de Grupo Tecnocasa, que pide el 3% del precio de venta del inmueble al comprador y el 6% al vendedor. Porque, “ayudamos al propietario a vender, ayudamos al comprador a encontrar la vivienda adecuada y mediamos para que las dos partes lleguen a un acuerdo satisfactorio”, razona Paolo Boarini, consejero delegado de Tecnocasa.
En Cataluña se intentó aclarar este asunto prohibiendo cobrar comisión a las dos partes por una misma operación, pero la ley catalana del derecho a la vivienda de 2007 incluye una excepción —“salvo que haya un acuerdo expreso en dicho sentido”—, por lo que es una puerta al cobro de estas comisiones a ambos, explican en la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).
Otras marcas, en cambio, solo facturan a una de las partes. En la enseña Re/Max, por ejemplo, “se cobra a los clientes que tienen contratada con la agencia la gestión de la compra o de la venta, pero nunca se solapan”, indica Sáez.
Para evitar sorpresas, en la OCU aconsejan al consumidor conocer antes de firmar qué servicios va a prestar la agencia, cuál es el montante de sus honorarios y en qué momento se devengarán. Y recomienda “que la comisión de la agencia se pague en el momento en que se firme la escritura de compra”. Por su parte, Ricardo Nogales, abogado del área jurídica de la Confederación de Consumidores y Usuarios (CECU), insiste en que “si existe una información exacta y absoluta sobre el contrato será más difícil que los consumidores se encuentren con condiciones sorpresivas”.
Pagar por hacer una oferta
Al margen de los honorarios, desde hace años se ha implantado en España una práctica, muy habitual en el mundo anglosajón, que chirría a algunos consumidores y es tener que pagar un dinero por hacer una oferta al vendedor. Las agencias dicen que esta fórmula es un filtro para detectar a clientes verdaderamente interesados en el inmueble que no hacen ofertas al tuntún paralizando varias casas.
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Ese dinero, que puede ser de 500, 1.000 o 3.000 euros —no hay una cantidad estipulada—, lo recibe la inmobiliaria en concepto de depósito, para lo que está debidamente autorizada. “La mayoría de las agencias poseen un seguro de caución que avala estas entregas. Es más, recomendamos a los clientes que se aseguren de que existe ese seguro”, señala Alfaro.
Si el vendedor, que suele pronunciarse en un plazo de 48 o 72 horas, acepta la oferta, esta pasa a ser parte del precio. Después se firman unas arras, donde ya se abona entre un 5% y un 20%. Si el vendedor no acepta la oferta, la agencia devuelve el depósito en un plazo de 48 horas. Ahora bien, si el potencial comprador finalmente desiste de la operación tras haber realizado la oferta lo más probable es que pierda ese dinero, algo que crea un enorme rechazo entre los consumidores. Aun así, hay cadenas que aconsejan a sus franquiciados devolverlo, porque “ese cliente va a seguir buscando un piso y queremos que vuelva y nos recomiende”, explica Celina Sáez, de Re/Max.
No obstante, en las organizaciones de consumidores no ven con buenos ojos esta práctica. “No tiene sentido tener que pagar dinero para hacer llegar una oferta a un vendedor”, dicen en la OCU. Tampoco gusta en CECU, al menos mientras no se concreten todos los escenarios posibles: “que el vendedor no acepte, que el comprador desista, el destino del importe en caso de que la venta se lleve o no a efecto, que el negocio se arruine por causas externas o ajenas a las partes…”, expone Ricardo Nogales.
Sentencias como la de la Audiencia Provincial de Cádiz dejan tocada la imagen del sector debido al intrusismo y la falta de profesionalidad que, aunque menos, aún perdura. “Cualquiera puede vender un piso, sin conocimientos, sin experiencia, sin garantías. El mercado es muy goloso porque se mueven cantidades muy altas y las comisiones son jugosas”, señala Jesús Manuel Martínez, de Amadei. Para poner coto, las principales asociaciones inmobiliarias, junto con los colegios de Apis, “hemos solicitado al Gobierno que se regule a través de la futura ley de vivienda, creándose registros de agentes y agencias en cada comunidad”.
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